Series 1 · #1 — Nhiều người không thiếu đất, nhưng đang thiếu tiền

SERIES 5DAYS: NHỮNG SAI LẦM KHIẾN KHIẾN ĐẤT KHÔNG KIẾM RA TIỀN

Nhìn vào bức tranh nhân sự của 500 đại biểu Quốc hội vừa trúng cử, có thể nhận ra một xu hướng đáng chú ý: câu chuyện khai thác nguồn lực đất sẽ không còn dừng lại ở nhận thức, mà sẽ dần được thúc đẩy bằng các điều chỉnh chính sách trong thời gian tới. Điều này mở ra cơ hội, nhưng đồng thời cũng đặt ra một câu hỏi ngược lại: những người đang nắm giữ đất hôm nay liệu đã sẵn sàng để bước vào một giai đoạn mà giá trị không còn nằm ở sở hữu, mà nằm ở khai thác?

Trong tâm thức phổ biến của người Việt, đất đai từ lâu đã được mặc định như một dạng tài sản an toàn. Việc sở hữu một mảnh đất mang lại cảm giác ổn định, thậm chí là một dạng “bảo hiểm” cho tương lai. Chính vì vậy, phần lớn hành vi liên quan đến đất đai được giản lược thành một quy trình quen thuộc: mua, giữ và chờ đợi. Không cần vận hành, không cần tính toán dòng tiền, cũng không cần xây dựng một chiến lược cụ thể. Thỉnh thoảng quay lại thăm đất, dọn dẹp, quan sát, rồi tiếp tục để đó. Đằng sau cách tiếp cận này là một niềm tin gần như mặc định: đất, theo thời gian, sẽ tăng giá.

Niềm tin ấy không hoàn toàn sai. Nhưng vấn đề nằm ở chỗ, nó chỉ phản ánh một phần của sự thật. Chính sự “đúng một nửa” này lại khiến nhiều người dừng lại ở bề mặt và không đi sâu vào bản chất của tài sản mà mình đang nắm giữ.

Cần nhìn nhận rõ ràng rằng, đất không tự sinh ra tiền. Khác với một doanh nghiệp có dòng tiền vận hành, hay một tài sản cho thuê tạo ra thu nhập định kỳ, đất – nếu chỉ được giữ nguyên trạng – sẽ không tạo ra bất kỳ giá trị tài chính trực tiếp nào. Khi một mảnh đất không được khai thác, không được đưa vào một mô hình sử dụng cụ thể, không gắn với một bài toán kinh tế rõ ràng, thì bản chất của nó không phải là tài sản sinh lời, mà là một nguồn lực đang bị “đóng băng”.

Ở góc nhìn nguồn lực đất, mỗi mảnh đất luôn tồn tại đồng thời ba lớp giá trị: giá trị tự nhiên, giá trị pháp lý và giá trị khai thác. Phần lớn người mua đất dừng lại ở hai lớp đầu, tức là sở hữu một mảnh đất có vị trí và có tính pháp lý rõ ràng. Tuy nhiên, giá trị có khả năng chuyển hóa thành tiền lại nằm ở lớp thứ ba – giá trị khai thác. Khi lớp giá trị này không được kích hoạt, toàn bộ tiềm năng của mảnh đất gần như không được sử dụng.

Điểm mấu chốt nằm ở đây: nhiều người đang sở hữu đất, nhưng không kiểm soát được giá trị mà mảnh đất đó có thể tạo ra. Và khi không kiểm soát được giá trị, họ cũng không kiểm soát được khả năng sinh lời. Quyền quyết định khi đó được chuyển giao cho các yếu tố bên ngoài như thị trường, quy hoạch hay dòng vốn xã hội.

Sai lầm cốt lõi bắt nguồn từ một sự nhầm lẫn phổ biến giữa “sở hữu” và “đầu tư”. Sở hữu một tài sản không đồng nghĩa với việc tài sản đó đang tạo ra lợi nhuận. Một người có thể nắm giữ đất trong nhiều năm, nhưng nếu trong suốt khoảng thời gian đó không có dòng tiền, không gia tăng giá trị khai thác và không có một chiến lược vận hành rõ ràng, thì rất khó để coi đó là hoạt động đầu tư theo đúng nghĩa. Đó chỉ là trạng thái nắm giữ tài sản đi kèm với kỳ vọng thị trường sẽ tạo ra lợi nhuận trong tương lai.

Ở một góc nhìn thẳng thắn hơn, phần lớn những người mua đất hiện nay không thực sự là nhà đầu tư. Họ là những người “gửi tiền vào đất” với kỳ vọng tăng giá, nhưng không có cơ chế chủ động tạo ra giá trị. Khi đó, lợi nhuận – nếu xuất hiện – hoàn toàn phụ thuộc vào những yếu tố nằm ngoài khả năng kiểm soát của họ.

Điều đáng nói là cái giá của việc “không làm gì” thường không biểu hiện ngay lập tức, nên rất dễ bị bỏ qua. Tuy nhiên, trên thực tế, nó tích lũy theo thời gian. Đó là chi phí cơ hội của dòng vốn bị chôn trong đất mà không được khai thác. Đó là quãng thời gian trôi qua mà không tạo thêm giá trị. Đó là khoảng cách ngày càng lớn giữa người đứng yên và người biết vận hành tài sản. Sau một vài năm, mảnh đất có thể vẫn giữ nguyên trạng, nhưng thị trường và những người khác đã dịch chuyển.

Vì vậy, việc không khai thác đất không phải là trạng thái an toàn như nhiều người vẫn nghĩ. Ngược lại, đó là một dạng mất giá trị diễn ra chậm, nhưng liên tục và chắc chắn.

Sự khác biệt giữa người kiếm được tiền từ đất và người không kiếm được tiền từ đất không nằm ở quy mô tài sản họ sở hữu, mà nằm ở cách họ nhìn nhận và sử dụng tài sản đó. Người giữ đất coi đó là một dạng tích trữ. Người làm chủ nguồn lực đất coi đó là một hệ thống có thể vận hành và tạo ra dòng tiền. Họ không chờ đợi thị trường, mà chủ động thiết kế giá trị trên mảnh đất của mình.

Những người này luôn bắt đầu bằng những câu hỏi mang tính hệ thống: mảnh đất có thể tạo ra tiền bằng cách nào; nếu chưa có dòng tiền, cần bổ sung yếu tố gì để hình thành dòng tiền; thời gian vận hành là bao lâu; và làm thế nào để gia tăng giá trị theo từng giai đoạn. Những câu hỏi này chuyển vai trò của người sở hữu từ trạng thái thụ động sang chủ động, từ “giữ tài sản” sang “vận hành tài sản”.

Một kết luận cần được nhìn nhận rõ: đất tự thân không làm cho một người trở nên giàu có. Khả năng thiết kế và vận hành giá trị trên đất mới là yếu tố quyết định.

Tại thời điểm này, mỗi người đang sở hữu đất cần tự đặt ra một số câu hỏi cơ bản: mảnh đất đó đang tạo ra bao nhiêu tiền mỗi tháng; nếu câu trả lời là không có, nguyên nhân nằm ở đâu; và nếu tình trạng này kéo dài trong nhiều năm, liệu có chấp nhận được hay không. Quan trọng hơn, cần trả lời một câu hỏi mang tính bản chất: bạn đang đơn thuần sở hữu đất, hay thực sự kiểm soát được giá trị mà mảnh đất đó có thể tạo ra.

Sai lầm của việc giữ đất mà không khai thác là một sai lầm phổ biến, nhưng chưa phải là sai lầm nguy hiểm nhất. Sau trạng thái không hành động, nhiều người tự trấn an mình bằng một niềm tin quen thuộc: cứ để đó rồi đất sẽ tăng giá. Chính niềm tin này mới là điểm khởi đầu của một vòng lặp rủi ro lớn hơn, nơi mà thời gian, cơ hội và nguồn lực tiếp tục bị bào mòn mà không có một chiến lược rõ ràng.

Phần này sẽ được phân tích trực diện hơn ở bài tiếp theo…

#series5days

#seriesNhungSaiLam

#trancongthuy

#hoachdinhchienluocphaply

#phattriennguonlucdat

Cần tư vấn pháp lý cho dự án đất đai, farmstay của bạn? Trao đổi trực tiếp với Ths. Trần Công Thuỷ.