Điều đáng sợ nhất: bạn không thấy rủi ro cho đến khi cấu trúc vùng đã hoàn tất
Vì sao quyền sở hữu đất không đồng nghĩa quyền phát triển: khi dự án năng lượng và cấu trúc vùng hình thành, giá trị khai thác của thửa đất có thể đổi hoàn toàn.
Ths. Trần Công Thuỷ
[1] Khi quyền sở hữu không còn đồng nghĩa với quyền phát triển
Trong nhiều năm đi qua các vùng đất, tôi nhận ra một điều khá thú vị: phần lớn nhà đầu tư thường dành rất nhiều thời gian để kiểm tra pháp lý bên trong thửa đất, nhưng lại dành quá ít thời gian để quan sát những chuyển động đang diễn ra bên ngoài ranh giới của nó.
Họ quan tâm:
- đất có sổ hay chưa,
- quy hoạch hiện trạng là gì,
- có tranh chấp không,
- có đường vào không,
- khả năng tăng giá thế nào.
Những điều đó đều đúng.
Nhưng đó mới chỉ là lớp bề mặt của một điểm đất.
Bởi trong thực tế phát triển vùng, số phận của một vùng đất không chỉ được quyết định bởi bản thân nó. Thứ quyết định lớn hơn nhiều lại nằm ở các cấu trúc đang hình thành xung quanh vùng đất đó.
Tuần này tôi vừa đi thực tế gặp chủ đầu tư một điểm đất quy mô hơn 200ha. Đây là một quỹ đất khá đặc biệt vì có nhiều loại mục đích sử dụng khác nhau, địa hình tương đối đẹp, không gian mở và còn dư địa phát triển dài hạn.
Nếu nhìn bằng tư duy đầu tư thông thường, đây là dạng điểm đất rất dễ tạo cảm xúc mạnh. Người ta có thể nhìn thấy:
- tiềm năng khai thác du lịch,
- nông nghiệp công nghệ cao,
- nghỉ dưỡng,
- năng lượng,
- hoặc phát triển hệ sinh thái đa chức năng.
Nói cách khác, đây là kiểu vùng đất khiến nhiều người nghĩ rằng tương lai của nó còn rất rộng.
Nhưng điều khiến tôi chú ý không nằm bên trong 200ha đó.
Mà nằm ở hai phía của vùng đất.
Cả hai bên đang xuất hiện các dự án điện năng lượng mặt trời quy mô rất lớn.
Và chính khoảnh khắc đó, tôi bắt đầu nhìn vùng đất này bằng một góc nhìn khác.
Không còn là câu chuyện “đất đẹp” nữa.
Mà là câu chuyện:
vùng đất này đang nằm giữa một cấu trúc phát triển mới của cả khu vực.
[2] Sai lầm lớn nhất của nhiều nhà đầu tư là nhìn đất quá độc lập
Rất nhiều người hiện nay đang có thói quen nhìn một vùng đất như một tài sản đứng riêng lẻ.
Họ nghĩ:
- đất mình có sổ,
- không tranh chấp,
- sử dụng ổn định,
- thì tương lai cơ bản sẽ an toàn.
Nhưng trong vận động phát triển kinh tế hiện đại, đặc biệt ở các địa phương đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc hạ tầng và năng lượng, không có vùng đất nào thực sự tồn tại độc lập.
Mỗi điểm đất đều nằm trong một cấu trúc lớn hơn:
- quy hoạch vùng,
- quy hoạch ngành,
- chiến lược năng lượng,
- phát triển công nghiệp,
- hạ tầng kỹ thuật,
- logistics,
- đô thị hóa,
- hành lang an toàn,
- và các mục tiêu phát triển dài hạn của địa phương.
Điều nguy hiểm là nhiều nhà đầu tư chỉ nhìn “điểm đất hiện tại”, mà không nhìn “vai trò tương lai” của vùng đất đó trong cấu trúc phát triển chung.
Đây là nguyên nhân khiến rất nhiều người vẫn sở hữu đất hợp pháp, nhưng dần mất đi khả năng chủ động khai thác và phát triển theo đúng định hướng ban đầu của mình.
Trong tư duy hoạch định nguồn lực đất, quyền sở hữu và quyền phát triển là hai khái niệm hoàn toàn khác nhau.
Quyền sở hữu xác nhận anh đang có quyền sử dụng hợp pháp tại thời điểm hiện tại.
Nhưng quyền phát triển lại phụ thuộc vào:
- dòng dịch chuyển quy hoạch,
- ưu tiên phát triển vùng,
- mục tiêu chiến lược của địa phương,
- và những cấu trúc hạ tầng đang âm thầm hình thành xung quanh điểm đất.
Đó là lý do có những vùng đất hôm nay nhìn rất tự do, nhưng tương lai lại bị giới hạn dần bởi các mục tiêu lớn hơn nhiều lần ý chí của người chủ đất.
[3] Nhiều người nghĩ đại dự án xuất hiện là cơ hội. Nhưng không phải lúc nào cũng vậy
Thị trường hiện nay có một tâm lý rất phổ biến: cứ gần đại dự án là giá trị đất sẽ tăng.
Tâm lý đó không sai.
Nhưng vấn đề là:
tăng giá và tăng quyền phát triển không phải lúc nào cũng đi cùng nhau.
Có những vùng đất giá vẫn tăng rất mạnh theo sóng hạ tầng hoặc năng lượng. Người mua đến đông hơn, giao dịch sôi động hơn, truyền thông nói nhiều hơn.
Nhưng phía sau sự sôi động đó, cấu trúc khai thác dài hạn của vùng đất lại bắt đầu thay đổi.
Đặc biệt với các dự án năng lượng quy mô lớn, thứ thay đổi không chỉ là giá đất.
Mà là toàn bộ không gian vận hành của khu vực.
Khi một cấu trúc năng lượng hình thành, nó kéo theo:
- hành lang kỹ thuật,
- hạ tầng đấu nối,
- cơ chế quản lý,
- kiểm soát không gian,
- ưu tiên sử dụng đất,
- và nhiều giới hạn phát triển mới.
Những thứ này thường không xuất hiện ngay lập tức.
Nó diễn ra theo từng giai đoạn.
Chậm đến mức nhiều chủ đất không cảm nhận được.
Cho đến khi họ nhận ra:
điểm đất của mình vẫn còn đó, nhưng không còn phù hợp với mô hình khai thác mà họ từng kỳ vọng.
Đây là kiểu rủi ro khó nhận biết nhất.
Vì nó không phải rủi ro pháp lý truyền thống.
Nó là rủi ro chiến lược.
[4] Một vùng đất có thể không mất đi. Nhưng giá trị khai thác có thể bị thay đổi hoàn toàn
Trong tư duy đầu tư thông thường, nhiều người chỉ quan tâm:
“Đất có bị thu hồi không?”
Nhưng với người làm chiến lược nguồn lực đất, đó chưa phải câu hỏi quan trọng nhất.
Câu hỏi quan trọng hơn là:
“Nếu cấu trúc phát triển vùng thay đổi, thì vùng đất này còn khai thác được theo định hướng ban đầu hay không?”
Đây là khác biệt rất lớn.
Bởi thực tế có nhiều vùng đất:
- không bị thu hồi,
- không mất pháp lý,
- vẫn thuộc quyền sử dụng của chủ đất.
Nhưng toàn bộ giá trị khai thác lại thay đổi.
Có nơi từng phù hợp phát triển nghỉ dưỡng, nhưng sau vài năm lại bị bao quanh bởi công nghiệp hoặc năng lượng.
Có nơi từng phù hợp phát triển sinh thái, nhưng sau đó dòng hạ tầng kỹ thuật khiến toàn bộ trải nghiệm không gian thay đổi.
Có nơi từng rất đẹp cho mô hình farmstay, nhưng rồi mất dần khả năng phát triển độc lập vì cấu trúc vùng đã chuyển sang mục tiêu khác.
Nguy hiểm nhất là nhiều nhà đầu tư chỉ nhìn vào giá trị hiện tại của đất, mà không nhìn vào “khả năng tồn tại của mô hình khai thác” trong tương lai.
Đó là lý do có những người sở hữu quỹ đất rất lớn, nhưng cuối cùng vẫn bị động.
Họ giữ được đất.
Nhưng không giữ được chiến lược phát triển ban đầu.
[5] Rủi ro lớn nhất thường không nằm trên sổ đỏ
Trong nhiều năm làm việc với các vùng đất, tôi nhận ra một điều: những rủi ro khiến nhà đầu tư thiệt hại lớn nhất thường không phải các lỗi pháp lý đơn giản.
Bởi những lỗi đó còn có thể kiểm tra được.
Điều khó nhìn hơn là các rủi ro cấu trúc.
Đó là khi:
- quy hoạch vùng thay đổi,
- định hướng phát triển địa phương dịch chuyển,
- hạ tầng lớn xuất hiện,
- chiến lược năng lượng mở rộng,
- hoặc không gian kinh tế của khu vực được thiết kế lại.
Lúc đó, điểm đất không còn vận hành theo logic cũ nữa.
Nhưng nhiều người vẫn dùng tư duy cũ để đánh giá nó.
Đây là nguyên nhân khiến nhiều nhà đầu tư vẫn nghĩ mình đang nắm giữ một “điểm đất vàng”, trong khi thực tế vùng đất đó đang dần bị đưa vào một cấu trúc phát triển hoàn toàn khác.
Đến khi nhận ra, thường đã muộn.
Bởi các dòng dịch chuyển chiến lược luôn đi trước thị trường.
Thị trường thường chỉ nhìn thấy khi mọi thứ đã khá rõ ràng.
[6] Thị trường sắp tới sẽ không còn là cuộc chơi của người chỉ biết mua đất
Tôi cho rằng giai đoạn sắp tới của thị trường sẽ khác rất nhiều so với trước đây.
Trong quá khứ, chỉ cần:
- có vốn,
- giữ đất lâu,
- gặp sóng hạ tầng,
thì khả năng tăng giá đã khá lớn.
Nhưng hiện nay, đất đai đang bước vào giai đoạn gắn chặt hơn với:
- chiến lược phát triển vùng,
- năng lượng,
- dữ liệu,
- hạ tầng,
- logistics,
- chuyển dịch kinh tế,
- và quản trị không gian phát triển.
Điều đó đồng nghĩa:
người chỉ nhìn đất bằng cảm xúc hoặc giá sẽ ngày càng khó đi đường dài.
Thị trường sẽ bắt đầu phân hóa mạnh giữa:
người sở hữu đất
và
người hiểu cấu trúc phát triển của đất.
Đây là hai cấp độ hoàn toàn khác nhau.
Người đi trước trong giai đoạn mới sẽ không phải người có nhiều đất nhất.
Mà là người đọc được:
- dòng vận động của vùng,
- cấu trúc phát triển tương lai,
- khả năng xung đột chức năng,
- và quyền phát triển dài hạn của điểm đất.
Bởi cuối cùng, giá trị lớn nhất của một vùng đất không nằm ở diện tích.
Mà nằm ở việc:
nó còn bao nhiêu quyền chủ động trong tương lai.
Có những vùng đất nhìn rất nhiều tiềm năng.
Nhưng càng nhìn sâu,
tôi càng thận trọng.
Vì đôi khi, rủi ro lớn nhất không nằm trên giấy tờ.
Mà nằm ở những thứ đang âm thầm hình thành xung quanh nó.
Nếu Bạn thấy bài viết giá trị, hãy Follow, like, share và lưu lại sau đọc kỹ sơn, để hiểu đất bằng góc nhìn chiến lược nguồn lực thay vì chỉ nhìn bằng giá và cảm xúc thị trường.
Ps: bạn chia sẻ bài viết, là bạn đồng thời giúp lan toả tới cộng đồng và cũng chính là giúp tác giả có động lực viết thêm nhiều bài viết chất lượng mà rất ít khi bạn tiếp cận được những tư duy tri thức gốc này.
#trancongthuy
#nhacovanchienluocphaply
#phattriennguonlucdiemvungdat
ĐIỀU ĐÁNG SỢ NHẤT BẠN KHÔNG NHÌN THẤY RỦI RO CHO ĐẾN KHI CẤU TRÚC VÙNG ĐÃ HOÀN TẤT
[1] Khi quyền sở hữu không còn đồng nghĩa với quyền phát triển
Trong nhiều năm đi qua các vùng đất, tôi nhận ra một điều khá thú vị: phần lớn nhà đầu tư thường dành rất nhiều thời gian để kiểm tra pháp lý bên trong thửa đất, nhưng lại dành quá ít thời gian để quan sát những chuyển động đang diễn ra bên ngoài ranh giới của nó.
Họ quan tâm:
- đất có sổ hay chưa,
- quy hoạch hiện trạng là gì,
- có tranh chấp không,
- có đường vào không,
- khả năng tăng giá thế nào.
Những điều đó đều đúng.
Nhưng đó mới chỉ là lớp bề mặt của một điểm đất.
Bởi trong thực tế phát triển vùng, số phận của một vùng đất không chỉ được quyết định bởi bản thân nó. Thứ quyết định lớn hơn nhiều lại nằm ở các cấu trúc đang hình thành xung quanh vùng đất đó.
Tuần này tôi vừa đi thực tế gặp chủ đầu tư một điểm đất quy mô hơn 200ha. Đây là một quỹ đất khá đặc biệt vì có nhiều loại mục đích sử dụng khác nhau, địa hình tương đối đẹp, không gian mở và còn dư địa phát triển dài hạn.
Nếu nhìn bằng tư duy đầu tư thông thường, đây là dạng điểm đất rất dễ tạo cảm xúc mạnh. Người ta có thể nhìn thấy:
- tiềm năng khai thác du lịch,
- nông nghiệp công nghệ cao,
- nghỉ dưỡng,
- năng lượng,
- hoặc phát triển hệ sinh thái đa chức năng.
Nói cách khác, đây là kiểu vùng đất khiến nhiều người nghĩ rằng tương lai của nó còn rất rộng.
Nhưng điều khiến tôi chú ý không nằm bên trong 200ha đó.
Mà nằm ở hai phía của vùng đất.
Cả hai bên đang xuất hiện các dự án điện năng lượng mặt trời quy mô rất lớn.
Và chính khoảnh khắc đó, tôi bắt đầu nhìn vùng đất này bằng một góc nhìn khác.
Không còn là câu chuyện “đất đẹp” nữa.
Mà là câu chuyện:
vùng đất này đang nằm giữa một cấu trúc phát triển mới của cả khu vực.
[2] Sai lầm lớn nhất của nhiều nhà đầu tư là nhìn đất quá độc lập
Rất nhiều người hiện nay đang có thói quen nhìn một vùng đất như một tài sản đứng riêng lẻ.
Họ nghĩ:
- đất mình có sổ,
- không tranh chấp,
- sử dụng ổn định,
- thì tương lai cơ bản sẽ an toàn.
Nhưng trong vận động phát triển kinh tế hiện đại, đặc biệt ở các địa phương đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc hạ tầng và năng lượng, không có vùng đất nào thực sự tồn tại độc lập.
Mỗi điểm đất đều nằm trong một cấu trúc lớn hơn:
- quy hoạch vùng,
- quy hoạch ngành,
- chiến lược năng lượng,
- phát triển công nghiệp,
- hạ tầng kỹ thuật,
- logistics,
- đô thị hóa,
- hành lang an toàn,
- và các mục tiêu phát triển dài hạn của địa phương.
Điều nguy hiểm là nhiều nhà đầu tư chỉ nhìn “điểm đất hiện tại”, mà không nhìn “vai trò tương lai” của vùng đất đó trong cấu trúc phát triển chung.
Đây là nguyên nhân khiến rất nhiều người vẫn sở hữu đất hợp pháp, nhưng dần mất đi khả năng chủ động khai thác và phát triển theo đúng định hướng ban đầu của mình.
Trong tư duy hoạch định nguồn lực đất, quyền sở hữu và quyền phát triển là hai khái niệm hoàn toàn khác nhau.
Quyền sở hữu xác nhận anh đang có quyền sử dụng hợp pháp tại thời điểm hiện tại.
Nhưng quyền phát triển lại phụ thuộc vào:
- dòng dịch chuyển quy hoạch,
- ưu tiên phát triển vùng,
- mục tiêu chiến lược của địa phương,
- và những cấu trúc hạ tầng đang âm thầm hình thành xung quanh điểm đất.
Đó là lý do có những vùng đất hôm nay nhìn rất tự do, nhưng tương lai lại bị giới hạn dần bởi các mục tiêu lớn hơn nhiều lần ý chí của người chủ đất.
[3] Nhiều người nghĩ đại dự án xuất hiện là cơ hội. Nhưng không phải lúc nào cũng vậy
Thị trường hiện nay có một tâm lý rất phổ biến: cứ gần đại dự án là giá trị đất sẽ tăng.
Tâm lý đó không sai.
Nhưng vấn đề là:
tăng giá và tăng quyền phát triển không phải lúc nào cũng đi cùng nhau.
Có những vùng đất giá vẫn tăng rất mạnh theo sóng hạ tầng hoặc năng lượng. Người mua đến đông hơn, giao dịch sôi động hơn, truyền thông nói nhiều hơn.
Nhưng phía sau sự sôi động đó, cấu trúc khai thác dài hạn của vùng đất lại bắt đầu thay đổi.
Đặc biệt với các dự án năng lượng quy mô lớn, thứ thay đổi không chỉ là giá đất.
Mà là toàn bộ không gian vận hành của khu vực.
Khi một cấu trúc năng lượng hình thành, nó kéo theo:
- hành lang kỹ thuật,
- hạ tầng đấu nối,
- cơ chế quản lý,
- kiểm soát không gian,
- ưu tiên sử dụng đất,
- và nhiều giới hạn phát triển mới.
Những thứ này thường không xuất hiện ngay lập tức.
Nó diễn ra theo từng giai đoạn.
Chậm đến mức nhiều chủ đất không cảm nhận được.
Cho đến khi họ nhận ra:
điểm đất của mình vẫn còn đó, nhưng không còn phù hợp với mô hình khai thác mà họ từng kỳ vọng.
Đây là kiểu rủi ro khó nhận biết nhất.
Vì nó không phải rủi ro pháp lý truyền thống.
Nó là rủi ro chiến lược.
[4] Một vùng đất có thể không mất đi. Nhưng giá trị khai thác có thể bị thay đổi hoàn toàn
Trong tư duy đầu tư thông thường, nhiều người chỉ quan tâm:
“Đất có bị thu hồi không?”
Nhưng với người làm chiến lược nguồn lực đất, đó chưa phải câu hỏi quan trọng nhất.
Câu hỏi quan trọng hơn là:
“Nếu cấu trúc phát triển vùng thay đổi, thì vùng đất này còn khai thác được theo định hướng ban đầu hay không?”
Đây là khác biệt rất lớn.
Bởi thực tế có nhiều vùng đất:
- không bị thu hồi,
- không mất pháp lý,
- vẫn thuộc quyền sử dụng của chủ đất.
Nhưng toàn bộ giá trị khai thác lại thay đổi.
Có nơi từng phù hợp phát triển nghỉ dưỡng, nhưng sau vài năm lại bị bao quanh bởi công nghiệp hoặc năng lượng.
Có nơi từng phù hợp phát triển sinh thái, nhưng sau đó dòng hạ tầng kỹ thuật khiến toàn bộ trải nghiệm không gian thay đổi.
Có nơi từng rất đẹp cho mô hình farmstay, nhưng rồi mất dần khả năng phát triển độc lập vì cấu trúc vùng đã chuyển sang mục tiêu khác.
Nguy hiểm nhất là nhiều nhà đầu tư chỉ nhìn vào giá trị hiện tại của đất, mà không nhìn vào “khả năng tồn tại của mô hình khai thác” trong tương lai.
Đó là lý do có những người sở hữu quỹ đất rất lớn, nhưng cuối cùng vẫn bị động.
Họ giữ được đất.
Nhưng không giữ được chiến lược phát triển ban đầu.
[5] Rủi ro lớn nhất thường không nằm trên sổ đỏ
Trong nhiều năm làm việc với các vùng đất, tôi nhận ra một điều: những rủi ro khiến nhà đầu tư thiệt hại lớn nhất thường không phải các lỗi pháp lý đơn giản.
Bởi những lỗi đó còn có thể kiểm tra được.
Điều khó nhìn hơn là các rủi ro cấu trúc.
Đó là khi:
- quy hoạch vùng thay đổi,
- định hướng phát triển địa phương dịch chuyển,
- hạ tầng lớn xuất hiện,
- chiến lược năng lượng mở rộng,
- hoặc không gian kinh tế của khu vực được thiết kế lại.
Lúc đó, điểm đất không còn vận hành theo logic cũ nữa.
Nhưng nhiều người vẫn dùng tư duy cũ để đánh giá nó.
Đây là nguyên nhân khiến nhiều nhà đầu tư vẫn nghĩ mình đang nắm giữ một “điểm đất vàng”, trong khi thực tế vùng đất đó đang dần bị đưa vào một cấu trúc phát triển hoàn toàn khác.
Đến khi nhận ra, thường đã muộn.
Bởi các dòng dịch chuyển chiến lược luôn đi trước thị trường.
Thị trường thường chỉ nhìn thấy khi mọi thứ đã khá rõ ràng.
[6] Thị trường sắp tới sẽ không còn là cuộc chơi của người chỉ biết mua đất
Tôi cho rằng giai đoạn sắp tới của thị trường sẽ khác rất nhiều so với trước đây.
Trong quá khứ, chỉ cần:
- có vốn,
- giữ đất lâu,
- gặp sóng hạ tầng,
thì khả năng tăng giá đã khá lớn.
Nhưng hiện nay, đất đai đang bước vào giai đoạn gắn chặt hơn với:
- chiến lược phát triển vùng,
- năng lượng,
- dữ liệu,
- hạ tầng,
- logistics,
- chuyển dịch kinh tế,
- và quản trị không gian phát triển.
Điều đó đồng nghĩa:
người chỉ nhìn đất bằng cảm xúc hoặc giá sẽ ngày càng khó đi đường dài.
Thị trường sẽ bắt đầu phân hóa mạnh giữa:
người sở hữu đất
và
người hiểu cấu trúc phát triển của đất.
Đây là hai cấp độ hoàn toàn khác nhau.
Người đi trước trong giai đoạn mới sẽ không phải người có nhiều đất nhất.
Mà là người đọc được:
- dòng vận động của vùng,
- cấu trúc phát triển tương lai,
- khả năng xung đột chức năng,
- và quyền phát triển dài hạn của điểm đất.
Bởi cuối cùng, giá trị lớn nhất của một vùng đất không nằm ở diện tích.
Mà nằm ở việc:
nó còn bao nhiêu quyền chủ động trong tương lai.
Có những vùng đất nhìn rất nhiều tiềm năng.
Nhưng càng nhìn sâu,
tôi càng thận trọng.
Vì đôi khi, rủi ro lớn nhất không nằm trên giấy tờ.
Mà nằm ở những thứ đang âm thầm hình thành xung quanh nó.
Nếu Bạn thấy bài viết giá trị, hãy Follow, like, share và lưu lại sau đọc kỹ sơn, để hiểu đất bằng góc nhìn chiến lược nguồn lực thay vì chỉ nhìn bằng giá và cảm xúc thị trường.
Ps: bạn chia sẻ bài viết, là bạn đồng thời giúp lan toả tới cộng đồng và cũng chính là giúp tác giả có động lực viết thêm nhiều bài viết chất lượng mà rất ít khi bạn tiếp cận được những tư duy tri thức gốc này.
#trancongthuy
#nhacovanchienluocphaply
#phattriennguonlucdiemvungdat
Cần tư vấn pháp lý cho dự án đất đai, farmstay của bạn? Trao đổi trực tiếp với Ths. Trần Công Thuỷ.
Liên hệ tư vấn →