Phía sau Tờ trình sửa đổi Luật Đất đai 2024: cuộc tái cấu trúc quản trị đất đai quốc gia

Nếu đọc kỹ toàn bộ Tờ trình số 4204/TTr-BNNMT đề xuất dự án sửa đổi luật đất đai 2024 - có thể nhận thấy rằng, lần sửa đổi Luật Đất đai này không còn mang tính chất điều chỉnh kỹ thuật thông thường như nhiều đợt sửa luật trước đây. Phần lớn các nội dung được đưa vào diện sửa đổi đều phản ánh những áp lực rất lớn đang phát sinh đồng thời từ nhiều phía: yêu cầu tổ chức lại bộ máy chính quyền địa phương; nhu cầu thúc đẩy tăng trưởng kinh tế; những ách tắc kéo dài của thị trường bất động sản và đầu tư; cùng với thực tiễn quản trị đất đai đang thay đổi rất nhanh dưới tác động của chuyển đổi số và yêu cầu cải cách hành chính.

Nhìn dưới góc độ của người từng nhiều năm tham gia lĩnh vực quản lý đất đai, có thể thấy đợt sửa luật lần này đang hướng đến việc xử lý đồng thời nhiều “nút thắt hệ thống”, thay vì chỉ sửa đổi các quy định riêng lẻ. Đằng sau những điều khoản được đề xuất sửa đổi là một quá trình tái cấu trúc lại cách thức vận hành của toàn bộ hệ thống quản lý đất đai trong giai đoạn mới.

[1] THỰC CHẤT LÀ SỬA LUẬT ĐỂ PHÙ HỢP MÔ HÌNH CHÍNH QUYỀN ĐỊA PHƯƠNG 2 CẤP

Đây có lẽ là nội dung có tính nền tảng nhất của đợt sửa đổi lần này.

Luật Đất đai năm 2024 được xây dựng trong bối cảnh hệ thống chính quyền địa phương vẫn tổ chức đầy đủ theo ba cấp: tỉnh, huyện và xã. Toàn bộ hệ thống quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, trình tự thủ tục hành chính và thẩm quyền giải quyết hồ sơ đều được thiết kế trên cơ sở tồn tại của cấp huyện như một tầng trung gian trong quản lý nhà nước về đất đai.

Tuy nhiên, trong quá trình đổi mới tổ chức bộ máy hiện nay, mô hình chính quyền địa phương đang được điều chỉnh theo hướng tinh gọn hơn. Nhiều chức năng, nhiệm vụ và thẩm quyền của cấp huyện đã thay đổi đáng kể hoặc được nghiên cứu chuyển dịch xuống cấp xã và cấp tỉnh.

Điều này dẫn tới một thực tế rất rõ: nếu hệ thống pháp luật đất đai không được điều chỉnh tương ứng thì sẽ xuất hiện khoảng trống pháp lý trong quá trình tổ chức thực hiện. Hàng loạt thủ tục hành chính có thể rơi vào tình trạng không xác định được cơ quan có thẩm quyền giải quyết; không xác định được căn cứ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để áp dụng; không xác định được cơ quan ký quyết định hoặc chịu trách nhiệm pháp lý.

Trong thực tiễn quản lý nhà nước, điều đáng ngại nhất không phải là thiếu quy định, mà là quy định không còn phù hợp với mô hình tổ chức thực tế. Khi đó, bộ máy sẽ rơi vào trạng thái lúng túng, kéo dài xử lý hồ sơ và hình thành tâm lý né tránh trách nhiệm.

Vì vậy, các nội dung sửa đổi liên quan đến phân cấp, phân quyền, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và thẩm quyền giải quyết thủ tục thực chất đang hướng tới việc thiết kế lại “đường đi pháp lý” của toàn bộ hệ thống quản lý đất đai để phù hợp với mô hình chính quyền địa phương mới.

[2] THÁO GỠ ÁCH TẮC CHO CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ ĐANG TỒN ĐỌNG

Một trong những vấn đề lớn nhất của nền kinh tế hiện nay là tình trạng rất nhiều dự án đã có chủ trương đầu tư, đã được phê duyệt quy hoạch, đã lựa chọn được nhà đầu tư nhưng vẫn kéo dài nhiều năm không thể triển khai.

Trong thực tế, không ít dự án đã giải phóng mặt bằng một phần, đã đầu tư hạ tầng kỹ thuật bước đầu nhưng cuối cùng vẫn phải dừng lại do vướng mắc pháp lý liên quan đến giao đất, cho thuê đất, đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất hoặc xác định giá đất.

Điểm đáng chú ý là phần lớn các vướng mắc này không xuất phát từ việc thiếu quy định pháp luật, mà đến từ sự giao thoa và chồng chéo giữa nhiều hệ thống pháp luật khác nhau. Một dự án đầu tư hiện nay không chỉ chịu sự điều chỉnh của Luật Đất đai mà còn liên quan đồng thời đến Luật Đầu tư, Luật Đấu thầu, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Xây dựng và pháp luật về quy hoạch.

Chỉ cần một mắt xích pháp lý không thống nhất thì toàn bộ dự án có thể bị đình trệ trong thời gian rất dài.

Đó là lý do xuất hiện hàng loạt nội dung sửa đổi liên quan đến giao đất, đấu giá, đấu thầu, lựa chọn nhà đầu tư và đặc biệt là nhóm quy định chuyển tiếp đối với các dự án đang triển khai dở dang.

Nhìn sâu hơn có thể thấy mục tiêu quan trọng của đợt sửa luật lần này là tạo cơ chế pháp lý để xử lý các dự án đang bị ách tắc kéo dài nhiều năm. Nếu không xử lý được nhóm dự án này thì không chỉ doanh nghiệp gặp khó khăn mà còn tác động trực tiếp đến tăng trưởng kinh tế, tín dụng, thị trường bất động sản và nguồn thu ngân sách địa phương.

[3] TẠO HÀNH LANG PHÁP LÝ ĐỂ ĐỊA PHƯƠNG DÁM GIẢI QUYẾT HỒ SƠ

Nhiều năm trở lại đây, trong lĩnh vực đất đai đã hình thành một tâm lý khá phổ biến ở nhiều địa phương: “không làm thì không sai”.

Cần nhìn nhận khách quan rằng, phần lớn cán bộ không phải không muốn giải quyết hồ sơ cho người dân và doanh nghiệp. Vấn đề nằm ở chỗ hệ thống pháp luật còn tồn tại nhiều điểm chồng chéo, trong khi trách nhiệm pháp lý của người thực thi công vụ ngày càng lớn.

Trong lĩnh vực đất đai, ranh giới giữa sai sót hành chính và rủi ro pháp lý nhiều khi rất mong manh. Chỉ một quyết định xác định giá đất, một phương án bồi thường hoặc một thủ tục giao đất nếu áp dụng chưa thống nhất cũng có thể dẫn đến thanh tra, kiểm toán hoặc xem xét trách nhiệm pháp lý.

Khi áp lực trách nhiệm quá lớn, phản ứng tự nhiên của bộ máy là lựa chọn an toàn. Hệ quả là hồ sơ bị kéo dài; cán bộ né tham mưu; cơ quan chuyên môn né ký; địa phương chậm xác định giá đất hoặc chậm thu hồi đất.

Đây là một trong những nguyên nhân quan trọng làm chậm quá trình giải ngân đầu tư công, làm giảm tốc độ triển khai các dự án phát triển kinh tế - xã hội và kéo dài tình trạng đình trệ của thị trường bất động sản.

Có thể thấy khá rõ rằng, đợt sửa đổi lần này đang hướng tới việc đơn giản hóa trình tự thủ tục, phân định rõ trách nhiệm giữa các cấp, đồng thời mở rộng cơ chế phân cấp và phân quyền cho địa phương.

Bản chất của quá trình này là tạo ra một hành lang pháp lý đủ rõ và đủ an toàn để bộ máy hành chính có thể vận hành, thay vì để toàn hệ thống rơi vào trạng thái e ngại trách nhiệm như thời gian qua.

[4] THU HỒI ĐẤT, BỒI THƯỜNG VÀ TÁI ĐỊNH CƯ VẪN LÀ ĐIỂM NÓNG CỐT LÕI

Trong thực tiễn quản lý đất đai nhiều năm, phần lớn các vụ khiếu nại đông người và các điểm nóng xã hội đều liên quan đến thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.

Đây là lĩnh vực đặc biệt nhạy cảm bởi nó tác động trực tiếp đến quyền lợi của người dân, đồng thời cũng là điều kiện bắt buộc để triển khai các dự án phát triển hạ tầng, khu công nghiệp, khu đô thị và nhiều công trình kinh tế trọng điểm.

Trong bối cảnh mục tiêu tăng trưởng kinh tế đang được đặt ra ở mức cao, nhu cầu thu hồi đất để phát triển hạ tầng và mở rộng không gian phát triển sẽ tiếp tục gia tăng mạnh trong thời gian tới.

Điều đó đồng nghĩa với việc nếu cơ chế bồi thường, hỗ trợ và tái định cư không được điều chỉnh phù hợp thì nguy cơ phát sinh khiếu kiện, xung đột lợi ích và chậm tiến độ dự án sẽ ngày càng lớn.

Việc đưa hàng loạt điều khoản liên quan đến thu hồi đất và bồi thường vào diện sửa đổi cho thấy cơ quan quản lý đã nhìn nhận rất rõ đây là “điểm nghẽn gốc” của quá trình phát triển.

Bởi trên thực tế, phần lớn các dự án đều có thể vướng ở một điểm chung: giải phóng mặt bằng.

Nếu không giải quyết được khâu giải phóng mặt bằng thì quy hoạch, vốn đầu tư hay nhà đầu tư đều rất khó chuyển hóa thành dự án thực tế.

[5] GIÁ ĐẤT ĐANG TRỞ THÀNH “NÚT THẮT HỆ THỐNG”

Một trong những vấn đề khó nhất hiện nay là cơ chế xác định giá đất.

Địa phương e ngại trong việc phê duyệt giá đất vì lo ngại rủi ro trách nhiệm. Doanh nghiệp không tính được chi phí đầu tư do thời gian xác định giá đất kéo dài. Người dân không đồng thuận khi cho rằng giá bồi thường chưa sát thực tế thị trường.

Trong khi đó, giá đất lại liên quan trực tiếp đến hàng loạt vấn đề khác như thu ngân sách, đầu tư công, thị trường bất động sản, tín dụng ngân hàng và môi trường đầu tư kinh doanh.

Có thể nói, giá đất hiện nay không còn đơn thuần là vấn đề kỹ thuật tài chính mà đã trở thành một “nút thắt hệ thống”.

Việc đưa nhóm quy định về bảng giá đất, giá đất cụ thể, cơ chế tư vấn xác định giá đất và trách nhiệm của hội đồng thẩm định giá đất vào diện sửa đổi cho thấy Nhà nước đang tìm một điểm cân bằng rất khó: vừa hạn chế thất thoát tài sản công, vừa bảo đảm thị trường có thể vận hành bình thường.

Đây sẽ là một trong những nội dung khó nhất của quá trình sửa luật bởi nó liên quan trực tiếp đến lợi ích của Nhà nước, doanh nghiệp và người dân.

[6] XỬ LÝ “TỒN TẠI LỊCH SỬ” ĐỂ GIẢI QUYẾT THỰC TIỄN

Người làm quản lý đất đai lâu năm đều hiểu rằng, trong xã hội hiện nay đang tồn tại khối lượng rất lớn các trường hợp sử dụng đất có nguồn gốc lịch sử phức tạp.

Đó có thể là đất giao trái thẩm quyền từ nhiều năm trước; mua bán giấy tay; sử dụng đất ổn định nhưng thiếu hồ sơ; hồ sơ thất lạc; cấp giấy chứng nhận có sai sót; hoặc các trường hợp biến động chưa được đăng ký đầy đủ.

Nếu áp dụng pháp luật theo hướng cứng nhắc thì sẽ rất khó xử lý bởi nhiều trường hợp tồn tại qua nhiều giai đoạn lịch sử quản lý khác nhau.

Chính vì vậy, nhóm quy định liên quan đến công nhận quyền sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận và xử lý các tồn tại lịch sử có ý nghĩa đặc biệt quan trọng.

Thực chất đây là quá trình giải quyết “di sản pháp lý tồn đọng” kéo dài qua nhiều thời kỳ quản lý.

Nếu xử lý tốt sẽ giúp giảm tranh chấp, giảm khiếu kiện, thúc đẩy thị trường vận hành ổn định hơn và tạo điều kiện để người dân thực hiện đầy đủ quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật, đồng thời góp phần hoàn thiện cơ sở dữ liệu đất đai trong quá trình chuyển đổi số quốc gia.

[7] DỮ LIỆU ĐẤT ĐAI ĐANG TRỞ THÀNH HẠ TẦNG QUẢN TRỊ QUỐC GIA

Một điểm rất đáng chú ý trong đợt sửa luật lần này là việc đưa nhóm quy định về cơ sở dữ liệu đất đai vào diện sửa đổi.

Điều đó cho thấy định hướng quản lý đất đai đang thay đổi rất mạnh.

Dữ liệu đất đai không còn chỉ phục vụ mục đích lưu trữ hồ sơ hoặc cấp giấy chứng nhận như trước đây. Trong giai đoạn tới, dữ liệu đất đai sẽ trở thành hạ tầng nền tảng phục vụ quản trị quốc gia.

Từ dữ liệu đất đai, Nhà nước có thể quản lý biến động tài sản; kiểm soát quy hoạch; định giá đất; quản lý thuế; kiểm soát thất thoát; liên thông dữ liệu đầu tư; quản trị phát triển vùng và xây dựng các chính sách điều tiết thị trường.

Đây là bước chuyển rất lớn từ mô hình quản lý thủ công sang mô hình quản trị bằng dữ liệu số.

Trong dài hạn, năng lực quản trị đất đai sẽ phụ thuộc rất lớn vào chất lượng dữ liệu, khả năng liên thông hệ thống và mức độ số hóa của toàn bộ quy trình quản lý.

[8] QUY ĐỊNH CHUYỂN TIẾP MỚI LÀ PHẦN KHÓ NHẤT CỦA QUÁ TRÌNH SỬA LUẬT

Trong thực tiễn xây dựng pháp luật, điều khó nhất thường không phải ban hành quy định mới mà là xử lý “số phận pháp lý” của các hồ sơ cũ.

Đây là lý do nhóm quy định chuyển tiếp luôn có ý nghĩa đặc biệt quan trọng.

Nó liên quan trực tiếp đến các dự án đang triển khai dở dang; hồ sơ tồn đọng; dự án đã giao đất; dự án đã lựa chọn nhà đầu tư; hồ sơ đang xác định giá đất; hồ sơ đang bồi thường giải phóng mặt bằng; hồ sơ đang xin chuyển mục đích sử dụng đất.

Nếu xử lý không tốt giai đoạn chuyển tiếp thì toàn bộ hệ thống có thể bị ách tắc dây chuyền.

Đó cũng là lý do các quy định chuyển tiếp thường rất phức tạp và cần được thiết kế cẩn trọng nhằm tránh phát sinh thêm tranh chấp hoặc khoảng trống pháp lý trong quá trình áp dụng.

Nhìn tổng thể, dưới góc độ quản lý nhà nước, lần sửa đổi Luật Đất đai này đang hướng tới bốn mục tiêu cốt lõi.

Thứ nhất, tạo cơ sở pháp lý để mô hình tổ chức bộ máy mới có thể vận hành đồng bộ.

Thứ hai, tháo gỡ ách tắc cho các dự án đầu tư và khơi thông nguồn lực phát triển.

Thứ ba, tạo hành lang pháp lý rõ ràng hơn để địa phương có cơ sở giải quyết hồ sơ và thực thi công vụ.

Thứ tư, từng bước chuyển đổi từ mô hình quản lý đất đai thủ công sang mô hình quản trị đất đai bằng dữ liệu số, phân quyền và kiểm soát liên thông.

“Ở góc nhìn rộng hơn, đây không hẳn là câu chuyện sửa đổi một đạo luật chuyên ngành.

Mà là quá trình tái cấu trúc lại toàn bộ hệ thống vận hành nguồn lực đất đai quốc gia trong bối cảnh phát triển mới.”

Nếu thấy bài viết hữu ích, anh chị follow , like, chia sẻ, lưu lại đọc kỹ hơn,

Chúng ta cùng đón chờ dõi theo quá trình dự thảo sửa đổi bổ sung chính sách đất đai bước ngoặt này quý anh chị nhé.

#trancongthuy

#nhacovanchienluocphaply

#phattriennguonlucdiemvungdat

ĐỪNG HIỂU SAI PHÍA SAU TỜ TRÌNH SỬA ĐỔI LUẬT ĐẤT ĐAI 2024: CUỘC TÁI CẤU TRÚC MANG TÍNH BƯỚC NGOẶT TRONG QUẢN TRỊ ĐẤT ĐAI QUỐC GIA

Nếu đọc kỹ toàn bộ Tờ trình số 4204/TTr-BNNMT đề xuất dự án sửa đổi luật đất đai 2024 - có thể nhận thấy rằng, lần sửa đổi Luật Đất đai này không còn mang tính chất điều chỉnh kỹ thuật thông thường như nhiều đợt sửa luật trước đây. Phần lớn các nội dung được đưa vào diện sửa đổi đều phản ánh những áp lực rất lớn đang phát sinh đồng thời từ nhiều phía: yêu cầu tổ chức lại bộ máy chính quyền địa phương; nhu cầu thúc đẩy tăng trưởng kinh tế; những ách tắc kéo dài của thị trường bất động sản và đầu tư; cùng với thực tiễn quản trị đất đai đang thay đổi rất nhanh dưới tác động của chuyển đổi số và yêu cầu cải cách hành chính.

Nhìn dưới góc độ của người từng nhiều năm tham gia lĩnh vực quản lý đất đai, có thể thấy đợt sửa luật lần này đang hướng đến việc xử lý đồng thời nhiều “nút thắt hệ thống”, thay vì chỉ sửa đổi các quy định riêng lẻ. Đằng sau những điều khoản được đề xuất sửa đổi là một quá trình tái cấu trúc lại cách thức vận hành của toàn bộ hệ thống quản lý đất đai trong giai đoạn mới.

[1] THỰC CHẤT LÀ SỬA LUẬT ĐỂ PHÙ HỢP MÔ HÌNH CHÍNH QUYỀN ĐỊA PHƯƠNG 2 CẤP

Đây có lẽ là nội dung có tính nền tảng nhất của đợt sửa đổi lần này.

Luật Đất đai năm 2024 được xây dựng trong bối cảnh hệ thống chính quyền địa phương vẫn tổ chức đầy đủ theo ba cấp: tỉnh, huyện và xã. Toàn bộ hệ thống quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, trình tự thủ tục hành chính và thẩm quyền giải quyết hồ sơ đều được thiết kế trên cơ sở tồn tại của cấp huyện như một tầng trung gian trong quản lý nhà nước về đất đai.

Tuy nhiên, trong quá trình đổi mới tổ chức bộ máy hiện nay, mô hình chính quyền địa phương đang được điều chỉnh theo hướng tinh gọn hơn. Nhiều chức năng, nhiệm vụ và thẩm quyền của cấp huyện đã thay đổi đáng kể hoặc được nghiên cứu chuyển dịch xuống cấp xã và cấp tỉnh.

Điều này dẫn tới một thực tế rất rõ: nếu hệ thống pháp luật đất đai không được điều chỉnh tương ứng thì sẽ xuất hiện khoảng trống pháp lý trong quá trình tổ chức thực hiện. Hàng loạt thủ tục hành chính có thể rơi vào tình trạng không xác định được cơ quan có thẩm quyền giải quyết; không xác định được căn cứ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để áp dụng; không xác định được cơ quan ký quyết định hoặc chịu trách nhiệm pháp lý.

Trong thực tiễn quản lý nhà nước, điều đáng ngại nhất không phải là thiếu quy định, mà là quy định không còn phù hợp với mô hình tổ chức thực tế. Khi đó, bộ máy sẽ rơi vào trạng thái lúng túng, kéo dài xử lý hồ sơ và hình thành tâm lý né tránh trách nhiệm.

Vì vậy, các nội dung sửa đổi liên quan đến phân cấp, phân quyền, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và thẩm quyền giải quyết thủ tục thực chất đang hướng tới việc thiết kế lại “đường đi pháp lý” của toàn bộ hệ thống quản lý đất đai để phù hợp với mô hình chính quyền địa phương mới.

[2] THÁO GỠ ÁCH TẮC CHO CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ ĐANG TỒN ĐỌNG

Một trong những vấn đề lớn nhất của nền kinh tế hiện nay là tình trạng rất nhiều dự án đã có chủ trương đầu tư, đã được phê duyệt quy hoạch, đã lựa chọn được nhà đầu tư nhưng vẫn kéo dài nhiều năm không thể triển khai.

Trong thực tế, không ít dự án đã giải phóng mặt bằng một phần, đã đầu tư hạ tầng kỹ thuật bước đầu nhưng cuối cùng vẫn phải dừng lại do vướng mắc pháp lý liên quan đến giao đất, cho thuê đất, đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất hoặc xác định giá đất.

Điểm đáng chú ý là phần lớn các vướng mắc này không xuất phát từ việc thiếu quy định pháp luật, mà đến từ sự giao thoa và chồng chéo giữa nhiều hệ thống pháp luật khác nhau. Một dự án đầu tư hiện nay không chỉ chịu sự điều chỉnh của Luật Đất đai mà còn liên quan đồng thời đến Luật Đầu tư, Luật Đấu thầu, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Xây dựng và pháp luật về quy hoạch.

Chỉ cần một mắt xích pháp lý không thống nhất thì toàn bộ dự án có thể bị đình trệ trong thời gian rất dài.

Đó là lý do xuất hiện hàng loạt nội dung sửa đổi liên quan đến giao đất, đấu giá, đấu thầu, lựa chọn nhà đầu tư và đặc biệt là nhóm quy định chuyển tiếp đối với các dự án đang triển khai dở dang.

Nhìn sâu hơn có thể thấy mục tiêu quan trọng của đợt sửa luật lần này là tạo cơ chế pháp lý để xử lý các dự án đang bị ách tắc kéo dài nhiều năm. Nếu không xử lý được nhóm dự án này thì không chỉ doanh nghiệp gặp khó khăn mà còn tác động trực tiếp đến tăng trưởng kinh tế, tín dụng, thị trường bất động sản và nguồn thu ngân sách địa phương.

[3] TẠO HÀNH LANG PHÁP LÝ ĐỂ ĐỊA PHƯƠNG DÁM GIẢI QUYẾT HỒ SƠ

Nhiều năm trở lại đây, trong lĩnh vực đất đai đã hình thành một tâm lý khá phổ biến ở nhiều địa phương: “không làm thì không sai”.

Cần nhìn nhận khách quan rằng, phần lớn cán bộ không phải không muốn giải quyết hồ sơ cho người dân và doanh nghiệp. Vấn đề nằm ở chỗ hệ thống pháp luật còn tồn tại nhiều điểm chồng chéo, trong khi trách nhiệm pháp lý của người thực thi công vụ ngày càng lớn.

Trong lĩnh vực đất đai, ranh giới giữa sai sót hành chính và rủi ro pháp lý nhiều khi rất mong manh. Chỉ một quyết định xác định giá đất, một phương án bồi thường hoặc một thủ tục giao đất nếu áp dụng chưa thống nhất cũng có thể dẫn đến thanh tra, kiểm toán hoặc xem xét trách nhiệm pháp lý.

Khi áp lực trách nhiệm quá lớn, phản ứng tự nhiên của bộ máy là lựa chọn an toàn. Hệ quả là hồ sơ bị kéo dài; cán bộ né tham mưu; cơ quan chuyên môn né ký; địa phương chậm xác định giá đất hoặc chậm thu hồi đất.

Đây là một trong những nguyên nhân quan trọng làm chậm quá trình giải ngân đầu tư công, làm giảm tốc độ triển khai các dự án phát triển kinh tế - xã hội và kéo dài tình trạng đình trệ của thị trường bất động sản.

Có thể thấy khá rõ rằng, đợt sửa đổi lần này đang hướng tới việc đơn giản hóa trình tự thủ tục, phân định rõ trách nhiệm giữa các cấp, đồng thời mở rộng cơ chế phân cấp và phân quyền cho địa phương.

Bản chất của quá trình này là tạo ra một hành lang pháp lý đủ rõ và đủ an toàn để bộ máy hành chính có thể vận hành, thay vì để toàn hệ thống rơi vào trạng thái e ngại trách nhiệm như thời gian qua.

[4] THU HỒI ĐẤT, BỒI THƯỜNG VÀ TÁI ĐỊNH CƯ VẪN LÀ ĐIỂM NÓNG CỐT LÕI

Trong thực tiễn quản lý đất đai nhiều năm, phần lớn các vụ khiếu nại đông người và các điểm nóng xã hội đều liên quan đến thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.

Đây là lĩnh vực đặc biệt nhạy cảm bởi nó tác động trực tiếp đến quyền lợi của người dân, đồng thời cũng là điều kiện bắt buộc để triển khai các dự án phát triển hạ tầng, khu công nghiệp, khu đô thị và nhiều công trình kinh tế trọng điểm.

Trong bối cảnh mục tiêu tăng trưởng kinh tế đang được đặt ra ở mức cao, nhu cầu thu hồi đất để phát triển hạ tầng và mở rộng không gian phát triển sẽ tiếp tục gia tăng mạnh trong thời gian tới.

Điều đó đồng nghĩa với việc nếu cơ chế bồi thường, hỗ trợ và tái định cư không được điều chỉnh phù hợp thì nguy cơ phát sinh khiếu kiện, xung đột lợi ích và chậm tiến độ dự án sẽ ngày càng lớn.

Việc đưa hàng loạt điều khoản liên quan đến thu hồi đất và bồi thường vào diện sửa đổi cho thấy cơ quan quản lý đã nhìn nhận rất rõ đây là “điểm nghẽn gốc” của quá trình phát triển.

Bởi trên thực tế, phần lớn các dự án đều có thể vướng ở một điểm chung: giải phóng mặt bằng.

Nếu không giải quyết được khâu giải phóng mặt bằng thì quy hoạch, vốn đầu tư hay nhà đầu tư đều rất khó chuyển hóa thành dự án thực tế.

[5] GIÁ ĐẤT ĐANG TRỞ THÀNH “NÚT THẮT HỆ THỐNG”

Một trong những vấn đề khó nhất hiện nay là cơ chế xác định giá đất.

Địa phương e ngại trong việc phê duyệt giá đất vì lo ngại rủi ro trách nhiệm. Doanh nghiệp không tính được chi phí đầu tư do thời gian xác định giá đất kéo dài. Người dân không đồng thuận khi cho rằng giá bồi thường chưa sát thực tế thị trường.

Trong khi đó, giá đất lại liên quan trực tiếp đến hàng loạt vấn đề khác như thu ngân sách, đầu tư công, thị trường bất động sản, tín dụng ngân hàng và môi trường đầu tư kinh doanh.

Có thể nói, giá đất hiện nay không còn đơn thuần là vấn đề kỹ thuật tài chính mà đã trở thành một “nút thắt hệ thống”.

Việc đưa nhóm quy định về bảng giá đất, giá đất cụ thể, cơ chế tư vấn xác định giá đất và trách nhiệm của hội đồng thẩm định giá đất vào diện sửa đổi cho thấy Nhà nước đang tìm một điểm cân bằng rất khó: vừa hạn chế thất thoát tài sản công, vừa bảo đảm thị trường có thể vận hành bình thường.

Đây sẽ là một trong những nội dung khó nhất của quá trình sửa luật bởi nó liên quan trực tiếp đến lợi ích của Nhà nước, doanh nghiệp và người dân.

[6] XỬ LÝ “TỒN TẠI LỊCH SỬ” ĐỂ GIẢI QUYẾT THỰC TIỄN

Người làm quản lý đất đai lâu năm đều hiểu rằng, trong xã hội hiện nay đang tồn tại khối lượng rất lớn các trường hợp sử dụng đất có nguồn gốc lịch sử phức tạp.

Đó có thể là đất giao trái thẩm quyền từ nhiều năm trước; mua bán giấy tay; sử dụng đất ổn định nhưng thiếu hồ sơ; hồ sơ thất lạc; cấp giấy chứng nhận có sai sót; hoặc các trường hợp biến động chưa được đăng ký đầy đủ.

Nếu áp dụng pháp luật theo hướng cứng nhắc thì sẽ rất khó xử lý bởi nhiều trường hợp tồn tại qua nhiều giai đoạn lịch sử quản lý khác nhau.

Chính vì vậy, nhóm quy định liên quan đến công nhận quyền sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận và xử lý các tồn tại lịch sử có ý nghĩa đặc biệt quan trọng.

Thực chất đây là quá trình giải quyết “di sản pháp lý tồn đọng” kéo dài qua nhiều thời kỳ quản lý.

Nếu xử lý tốt sẽ giúp giảm tranh chấp, giảm khiếu kiện, thúc đẩy thị trường vận hành ổn định hơn và tạo điều kiện để người dân thực hiện đầy đủ quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật, đồng thời góp phần hoàn thiện cơ sở dữ liệu đất đai trong quá trình chuyển đổi số quốc gia.

[7] DỮ LIỆU ĐẤT ĐAI ĐANG TRỞ THÀNH HẠ TẦNG QUẢN TRỊ QUỐC GIA

Một điểm rất đáng chú ý trong đợt sửa luật lần này là việc đưa nhóm quy định về cơ sở dữ liệu đất đai vào diện sửa đổi.

Điều đó cho thấy định hướng quản lý đất đai đang thay đổi rất mạnh.

Dữ liệu đất đai không còn chỉ phục vụ mục đích lưu trữ hồ sơ hoặc cấp giấy chứng nhận như trước đây. Trong giai đoạn tới, dữ liệu đất đai sẽ trở thành hạ tầng nền tảng phục vụ quản trị quốc gia.

Từ dữ liệu đất đai, Nhà nước có thể quản lý biến động tài sản; kiểm soát quy hoạch; định giá đất; quản lý thuế; kiểm soát thất thoát; liên thông dữ liệu đầu tư; quản trị phát triển vùng và xây dựng các chính sách điều tiết thị trường.

Đây là bước chuyển rất lớn từ mô hình quản lý thủ công sang mô hình quản trị bằng dữ liệu số.

Trong dài hạn, năng lực quản trị đất đai sẽ phụ thuộc rất lớn vào chất lượng dữ liệu, khả năng liên thông hệ thống và mức độ số hóa của toàn bộ quy trình quản lý.

[8] QUY ĐỊNH CHUYỂN TIẾP MỚI LÀ PHẦN KHÓ NHẤT CỦA QUÁ TRÌNH SỬA LUẬT

Trong thực tiễn xây dựng pháp luật, điều khó nhất thường không phải ban hành quy định mới mà là xử lý “số phận pháp lý” của các hồ sơ cũ.

Đây là lý do nhóm quy định chuyển tiếp luôn có ý nghĩa đặc biệt quan trọng.

Nó liên quan trực tiếp đến các dự án đang triển khai dở dang; hồ sơ tồn đọng; dự án đã giao đất; dự án đã lựa chọn nhà đầu tư; hồ sơ đang xác định giá đất; hồ sơ đang bồi thường giải phóng mặt bằng; hồ sơ đang xin chuyển mục đích sử dụng đất.

Nếu xử lý không tốt giai đoạn chuyển tiếp thì toàn bộ hệ thống có thể bị ách tắc dây chuyền.

Đó cũng là lý do các quy định chuyển tiếp thường rất phức tạp và cần được thiết kế cẩn trọng nhằm tránh phát sinh thêm tranh chấp hoặc khoảng trống pháp lý trong quá trình áp dụng.

Nhìn tổng thể, dưới góc độ quản lý nhà nước, lần sửa đổi Luật Đất đai này đang hướng tới bốn mục tiêu cốt lõi.

Thứ nhất, tạo cơ sở pháp lý để mô hình tổ chức bộ máy mới có thể vận hành đồng bộ.

Thứ hai, tháo gỡ ách tắc cho các dự án đầu tư và khơi thông nguồn lực phát triển.

Thứ ba, tạo hành lang pháp lý rõ ràng hơn để địa phương có cơ sở giải quyết hồ sơ và thực thi công vụ.

Thứ tư, từng bước chuyển đổi từ mô hình quản lý đất đai thủ công sang mô hình quản trị đất đai bằng dữ liệu số, phân quyền và kiểm soát liên thông.

“Ở góc nhìn rộng hơn, đây không hẳn là câu chuyện sửa đổi một đạo luật chuyên ngành.

Mà là quá trình tái cấu trúc lại toàn bộ hệ thống vận hành nguồn lực đất đai quốc gia trong bối cảnh phát triển mới.”

Nếu thấy bài viết hữu ích, anh chị follow , like, chia sẻ, lưu lại đọc kỹ hơn,

Chúng ta cùng đón chờ dõi theo quá trình dự thảo sửa đổi bổ sung chính sách đất đai bước ngoặt này quý anh chị nhé.

#trancongthuy

#nhacovanchienluocphaply

#phattriennguonlucdiemvungdat

Cần tư vấn pháp lý cho dự án đất đai, farmstay của bạn? Trao đổi trực tiếp với Ths. Trần Công Thuỷ.