Kiến nghị tăng giá đất nông nghiệp trong khu dân cư — một mũi tên nhắm về đâu?

https://thanhnien.vn/kien-nghi-tang-gia-dat-nong-nghiep-bang-65-70-gia-dat-o-185250627114417263.htm

KIẾN NGHỊ TĂNG GIÁ ĐẤT NÔNG NGHIỆP TRONG KHU DÂN CƯ – MỘT MŨI TÊN NHẮM VỀ ĐÂU?

Đề xuất nâng giá đất nông nghiệp nằm trong khu dân cư lên bằng 60–70% giá đất ở đang được đưa ra với nhiều kỳ vọng: tăng thu ngân sách, thu hẹp chênh lệch giữa bảng giá và giá thị trường, đảm bảo công bằng khi thu hồi đất. Nhưng nếu nhìn từ góc độ một nhà hoạch định chiến lược phát triển nguồn lực đất đai quốc gia, câu hỏi cần đặt ra không phải là “nâng bao nhiêu phần trăm”, mà là “nâng để làm gì”, và “ai là người được – mất trong cuộc điều chỉnh này?”.

1. NÊN NHÌN ĐẤT NHƯ MỘT NGUỒN LỰC PHÁT TRIỂN, KHÔNG PHẢI CHỈ LÀ GIÁ

Đất không chỉ là bất động sản để quy đổi thành tiền. Trong chiến lược quốc gia, đất là nền tảng để tái cấu trúc không gian phát triển, để cân bằng giữa đô thị hóa và ổn định nông thôn, để tổ chức lại dân cư, sản xuất và sinh thái. Nếu coi đất chỉ như một tài sản tài chính, thì bài toán chính sách sẽ rất ngắn hạn, và dễ rơi vào cái bẫy “tăng giá - tăng kỳ vọng - tăng áp lực chuyển đổi”.

Ở nhiều địa phương, đất nông nghiệp trong khu dân cư thực chất đã bị “phi nông” từ lâu. Nhà ở đã mọc, vườn đã rào, cống đã đấu nối. Nhưng pháp lý vẫn là đất trồng cây, đất màu. Sự lạc hậu giữa quy hoạch, thực trạng và bảng giá đã tạo ra một vùng xám – nơi mà nhà nước không kiểm soát được dòng tiền, không thu được thuế, nhưng người sử dụng cũng không được hưởng đầy đủ quyền lợi. Việc điều chỉnh giá đất là một cách làm sạch vùng xám ấy. Nhưng làm sạch phải đi kèm kiểm soát. Nếu không, rất dễ trở thành một đợt “hợp pháp hóa sai phạm” quy mô lớn.

2. TRONG NGẮN HẠN, NGƯỜI DÂN CẢM THẤY CÓ LỢI – NHƯNG CÁI GIÁ TRẢ CÓ THỂ TỚI SAU ĐÓ

Giá đất tăng đồng nghĩa với việc tài sản giấy tăng. Đó là lợi ích có vẻ rõ ràng nhất. Nhưng tăng giá đất đồng nghĩa với việc nghĩa vụ tài chính khi chuyển mục đích, chuyển nhượng, thế chấp cũng tăng theo. Với hộ có nhu cầu ở thực, đây là gánh nặng. Với hộ có đất để dành, đây là động lực để bán. Với thế hệ trẻ chưa có đất, đây là rào chắn khiến họ khó bước vào con đường tích lũy tài sản đầu tiên.

Ở Nhật Bản, người ta chia rất rõ đất canh tác trong khu dân cư và đất nông nghiệp đô thị. Nhưng dù giá có cao, chính quyền địa phương vẫn kiểm soát chặt quy hoạch và mục đích sử dụng. Nâng giá không đi kèm kiểm soát thì không khác gì mở cánh cửa cho làn sóng đầu cơ hợp pháp, làm méo mó cấu trúc nông thôn, đẩy người yếu thế ra khỏi cuộc chơi.

3. GIỚI ĐẦU TƯ KHÔNG NGỦ QUÊN TRƯỚC CƠ HỘI MỚI

Với những ai có thừa vốn và kinh nghiệm thị trường, việc bảng giá đất điều chỉnh chính là tín hiệu. Họ sẽ tìm mua đất xen kẽ, gom các mảnh đất vườn, đất nông nghiệp ven đường làng, kỳ vọng một ngày sẽ được “nâng hạng” pháp lý. Tâm lý đó là hợp lý trong thị trường. Nhưng nếu nhà nước không đi trước bằng công cụ quy hoạch, cơ sở dữ liệu minh bạch và kỷ luật hành chính, thì chiến lược tăng giá này chỉ đang tiếp tay cho một đợt đầu cơ tinh vi hơn, ẩn trong danh nghĩa “điều chỉnh công bằng”.

Cần nhớ, một chiến lược đất đai quốc gia không thể chỉ nhìn vào giao dịch. Nó phải đặt ra câu hỏi: Sau 10 năm nữa, vùng đất này phục vụ ai? Lợi ích công cộng là gì? Cấu trúc không gian có bị phá vỡ không?

4. CHÍNH QUYỀN THU ĐƯỢC GÌ, VÀ PHẢI CHỊU ÁP LỰC GÌ?

Tăng giá đất rõ ràng mang lại nhiều nguồn thu hơn: thuế, phí, tiền sử dụng đất. Nhưng cùng lúc đó, chi phí đền bù cho các dự án công cũng sẽ tăng. Không ít dự án dân sinh đã bị đội vốn, đình trệ chỉ vì giá bồi thường tăng quá nhanh so với kế hoạch đầu tư trung hạn. Nếu không tính toán tổng thể, chính quyền có thể rơi vào thế “tự giăng bẫy”: vừa tăng thu – vừa làm tăng chi – vừa làm khó cho các nhà đầu tư hạ tầng.

Chiến lược bền vững hơn là phân tầng giá đất theo nhóm: đất nông nghiệp còn đang canh tác, đất nông nghiệp đã có hạ tầng đấu nối, đất nông nghiệp có nhu cầu chuyển mục đích, v.v. Và quan trọng hơn, là phải có bản đồ quy hoạch rõ ràng, để từng thửa đất được xác định đúng “số phận” tương lai của nó.

Một điều đặc biệt Luật đất đai 2024 đã có một chính sách rất tuyệt vời đó là cho phép đăng ký SỬ DỤNG ĐẤT KẾT HỢP ĐA MỤC ĐÍCH. Chính sách này đã bao hàm tất cả những giá trị và tiềm năng để người sử dụng có không gian sáng tạo phát triển nguồn lực điểm vùng đất tối ưu hiệu quả nhất.

5. CÁ NHÂN TÔI KHÔNG TÁN THÀNH HAY PHẢN ĐỐI, MÀ ĐƯA RA PHẢN BIỆN ĐỂ NHÀ XD CHÍNH SÁCH CÂN NHẮC LẠI MỤC ĐÍCH CHIẾN LƯỢC

Tăng giá đất nông nghiệp trong khu dân cư không xấu. Nhưng cách làm, thời điểm áp dụng, cơ sở dữ liệu, quy hoạch đi kèm, và cơ chế kiểm soát mới là điều cần bàn sâu. Nếu chỉ nhìn thấy lợi ích trước mắt mà bỏ qua những chuyển dịch ngầm của thị trường, chính sách rất dễ bị phản tác dụng.

Một chiến lược quốc gia về đất đai cần sự tỉnh táo – không say sưa với số thu ngắn hạn, mà phải nhìn được cái mất dài hạn nếu để đất bị dẫn dắt bởi đầu cơ và cảm xúc.

Nếu nâng giá đất nông nghiệp trong khu dân cư, thì phải đồng thời nâng kỷ luật quy hoạch, nâng năng lực quản trị đất, và nâng khả năng kiểm soát dòng chảy lợi ích.

Vì không có mũi tên nào là vô hại, nếu không rõ nó đang nhắm về đâu.

#phattriennguonlucdat

#datkethopdamucdich

#nhahoachdinhchienluocphaply

#trancongthuy

Cần tư vấn pháp lý cho dự án đất đai, farmstay của bạn? Trao đổi trực tiếp với Ths. Trần Công Thuỷ.