Khi 'sổ đỏ' không còn nằm trong tủ hồ sơ: bước chuyển sang vận hành dữ liệu đất

KHÔNG ĐỐI THỦ NÀO NÓI CHO BẠN TƯ DUY LÀM CHỦ DỮ LIỆU TRONG TƯƠNG LAI

KHI “SỔ ĐỎ” KHÔNG CÒN NẰM TRONG TỦ HỒ SƠ

Một bước chuyển rất lớn trong quản trị đất đai Việt Nam

Có những văn bản nếu chỉ đọc qua sẽ dễ bị xem như một tài liệu kỹ thuật phục vụ chuyển đổi số hành chính. Nhưng có những văn bản, càng đọc kỹ càng nhận ra phía sau đó là sự thay đổi rất sâu trong tư duy quản trị quốc gia, đặc biệt với lĩnh vực đất đai, nơi luôn gắn với quyền tài sản, dòng vốn, phát triển kinh tế và ổn định xã hội.

Quyết định 441/QĐ-BNNMT của Bộ Nông nghiệp và Môi trường về việc công bố và hướng dẫn kết nối để khai thác, sử dụng dữ liệu thông tin Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thay thế thành phần hồ sơ trong giải quyết thủ tục hành chính là một văn bản như vậy.

Nếu nhìn theo góc độ thủ tục hành chính thông thường, nhiều người sẽ nghĩ đây chỉ là việc:

- giảm giấy tờ;

- giảm khâu photo công chứng;

- kết nối dữ liệu;

- khai thác thông tin sổ đỏ qua API.

Nhưng nếu nhìn dưới góc độ quản trị nguồn lực đất đai, đây thực chất là bước chuyển từ mô hình “quản lý hồ sơ đất” sang mô hình “vận hành dữ liệu đất”.

Sự thay đổi này không đơn thuần là thay đổi công nghệ. Nó làm thay đổi chính nền tảng xác lập niềm tin pháp lý trong thị trường bất động sản.

[1] TỪ “GIỮ GIẤY” SANG “XÁC THỰC DỮ LIỆU”

Trong suốt nhiều năm, quyền sử dụng đất ở Việt Nam được vận hành dựa trên logic truyền thống: ai giữ giấy tờ thì người đó có cơ sở chứng minh quyền của mình.

Toàn bộ hệ sinh thái:

- công chứng;

- ngân hàng;

- chuyển nhượng;

- đầu tư;

- xác minh pháp lý;

- giải quyết thủ tục hành chính…

đều xoay quanh việc kiểm tra hồ sơ giấy.

Điều này khiến “sổ đỏ” không chỉ là giấy tờ pháp lý mà còn trở thành vật trung gian của niềm tin thị trường.

Nhưng mô hình đó tồn tại nhiều giới hạn:

- giấy tờ có thể thất lạc;

- thông tin có thể không đồng nhất giữa các cơ quan;

- biến động cập nhật chậm;

- xác minh thủ công;

- phụ thuộc nhiều vào con người;

- rủi ro giả mạo và chỉnh sửa hồ sơ.

Đó là lý do vì sao lần này, Nhà nước không chỉ nói về số hóa hồ sơ. Văn bản đã xác lập một nguyên tắc hoàn toàn khác: dữ liệu Giấy chứng nhận trong cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai có thể thay thế giấy tờ trong thành phần hồ sơ thủ tục hành chính.

Điều đó có nghĩa:

nguồn xác thực pháp lý đang dần chuyển từ giấy tờ vật lý sang dữ liệu số được quản trị tập trung.

Đây là thay đổi mang tính nền tảng.

[2] ĐIỀU QUAN TRỌNG NHẤT KHÔNG NẰM Ở API

Phụ lục kỹ thuật của văn bản mô tả khá chi tiết hệ thống kết nối:

- tra cứu danh sách Giấy chứng nhận theo số định danh;

- truy xuất thông tin thửa đất;

- truy xuất tài sản gắn liền với đất;

- thông tin thế chấp;

- nguồn gốc sử dụng;

- ghi chú biến động;

- tệp PDF Giấy chứng nhận.

Nhiều người sẽ chú ý vào phần công nghệ.

Nhưng giới đầu tư chuyên nghiệp cần nhìn sâu hơn.

Điều quan trọng nhất không nằm ở API hay giao thức kết nối. Điều quan trọng nằm ở việc Nhà nước đang thay đổi “nguồn gốc niềm tin” của hệ thống đất đai.

Trong nhiều năm, khi giao dịch bất động sản, người ta thường hỏi:

“Sổ thật không?”

“Có bản gốc không?”

“Có công chứng chưa?”

Nhưng trong mô hình quản trị mới, những câu hỏi đó sẽ dần được thay thế bằng:

“Dữ liệu trên hệ thống quốc gia đang thể hiện điều gì?”

Đó là một sự chuyển đổi rất lớn.

Khi dữ liệu trở thành nền tảng xác thực chính thức, toàn bộ hoạt động:

- giao dịch;

- thế chấp;

- quản trị tài sản;

- đầu tư;

- xác minh pháp lý…

sẽ phải thay đổi theo.

[3] THỊ TRƯỜNG ĐANG TIẾN TỚI “KINH TẾ DỮ LIỆU TÀI SẢN”

Trong phần dữ liệu chia sẻ, văn bản cho phép truy xuất cả:

- thông tin nghĩa vụ tài chính;

- tình trạng thế chấp;

- hạn chế quyền sử dụng;

- quyền đối với thửa đất liền kề;

- tài sản gắn liền với đất;

- lịch sử ghi chú biến động.

Đây là chi tiết rất đáng chú ý.

Bởi nhiều năm qua, rủi ro lớn nhất của thị trường bất động sản không nằm ở giá đất, mà nằm ở bất cân xứng thông tin.

Có những tài sản:

- đang thế chấp;

- chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính;

- tồn tại hạn chế quyền;

- có tranh chấp tiềm ẩn;

- tài sản xây dựng chưa cập nhật dữ liệu…

nhưng người mua rất khó kiểm tra đầy đủ.

Khi dữ liệu được liên thông và chuẩn hóa, mức độ minh bạch của thị trường sẽ thay đổi rất mạnh.

Đó là lúc thị trường bất động sản bắt đầu chuyển từ mô hình “kinh tế giấy tờ” sang “kinh tế dữ liệu tài sản”.

Giá trị của một bất động sản khi đó sẽ không chỉ nằm ở:

- vị trí;

- hạ tầng;

- quy hoạch;

- dòng tiền.

Mà còn nằm ở “chất lượng dữ liệu pháp lý” của tài sản đó.

[4] “ĐẤT SẠCH” SẼ ĐƯỢC HIỂU THEO MỘT NGHĨA MỚI

Trong nhiều năm, khái niệm “đất sạch” thường được hiểu là:

- không tranh chấp;

- không vướng giải phóng mặt bằng;

- pháp lý cơ bản đầy đủ.

Nhưng trong thời kỳ dữ liệu số, “đất sạch” sẽ mang thêm một tầng nghĩa khác:

dữ liệu sạch.

Một tài sản muốn vận hành hiệu quả trong hệ sinh thái số quốc gia sẽ cần:

- thông tin đồng bộ;

- lịch sử biến động rõ ràng;

- dữ liệu định danh chính xác;

- tài sản gắn liền với đất được cập nhật đầy đủ;

- không xung đột thông tin giữa các hệ thống.

Điều này đặc biệt quan trọng đối với:

- farmstay;

- second home;

- bất động sản nghỉ dưỡng;

- mô hình khai thác đa mục đích trên đất nông nghiệp.

Bởi đây là nhóm tài sản thường có:

- nhiều giai đoạn cải tạo;

- thay đổi công năng;

- phát sinh công trình;

- biến động sử dụng;

- và đôi khi không được cập nhật đồng bộ.

Trong giai đoạn tới, những tài sản “đẹp nhưng dữ liệu yếu” sẽ bắt đầu bộc lộ rủi ro lớn hơn nhiều người nghĩ.

[5] THAY ĐỔI KHÓ NHẤT KHÔNG NẰM Ở CÔNG NGHỆ

Nhiều người thường nghĩ chuyển đổi số chỉ là câu chuyện phần mềm và hạ tầng kỹ thuật.

Thực tế không phải vậy.

API có thể xây nhanh.

Hệ thống kết nối có thể triển khai nhanh.

Nhưng thứ khó nhất là chất lượng dữ liệu đầu vào.

Đất đai là lĩnh vực có lịch sử quản lý rất phức tạp:

- nhiều thời kỳ đo đạc;

- nhiều hệ tọa độ;

- nhiều giai đoạn chỉnh lý;

- biến động kéo dài qua nhiều thế hệ;

- thay đổi địa giới;

- thay đổi quy hoạch;

- thay đổi chính sách.

Điều đó dẫn tới thực trạng:

nhiều nơi có hồ sơ nhưng chưa chắc đã có dữ liệu chuẩn.

Đó là lý do văn bản lần này không chỉ nói về khai thác dữ liệu mà còn đặt ra yêu cầu rất cao về:

- an toàn hệ thống thông tin;

- kiểm tra đánh giá an ninh;

- kết nối theo chuẩn quốc gia;

- bảo đảm an toàn thông tin tối thiểu cấp độ 3.

Đây không còn là câu chuyện tin học hóa thông thường.

Mà là xây dựng hạ tầng chủ quyền dữ liệu đất đai quốc gia.

[6] GIỚI ĐẦU TƯ SẼ PHẢI THAY ĐỔI TƯ DUY

Trong giai đoạn trước, nhiều nhà đầu tư thành công nhờ:

- nhìn quy hoạch;

- đón hạ tầng;

- đi trước dòng tiền;

- nắm thông tin địa phương.

Nhưng chu kỳ tới sẽ xuất hiện thêm một yếu tố mới:

năng lực đọc và kiểm soát dữ liệu đất đai.

Những người hiểu hệ thống dữ liệu sẽ có lợi thế rất lớn:

- đánh giá rủi ro sớm hơn;

- phát hiện điểm nghẽn pháp lý nhanh hơn;

- xác minh tài sản hiệu quả hơn;

- kiểm soát tính thanh khoản tốt hơn.

Ngược lại, những mô hình đầu tư dựa quá nhiều vào cảm tính sẽ ngày càng rủi ro.

Bởi khi hệ thống dữ liệu liên thông hoàn thiện, các điểm bất thường sẽ dần bị “lộ sáng”:

- biến động thiếu cập nhật;

- tài sản không đồng bộ;

- sai khác hồ sơ;

- hạn chế quyền sử dụng;

- nghĩa vụ tài chính tồn đọng.

Khi đó, năng lực cạnh tranh không còn chỉ là “có đất”.

Mà là:

có khả năng vận hành tài sản đất trong hệ sinh thái dữ liệu quốc gia.

[7] BƯỚC NGOẶT KHÔNG CHỈ LÀ CẢI CÁCH HÀNH CHÍNH

Có một chi tiết rất đáng suy nghĩ trong văn bản:

các Bộ, ngành và địa phương phải rà soát, tái cấu trúc quy trình giải quyết thủ tục hành chính trên cơ sở khai thác dữ liệu có trong cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai.

Điều này cho thấy mục tiêu không còn là “số hóa quy trình cũ”.

Mà là thiết kế lại toàn bộ quy trình vận hành dựa trên dữ liệu.

Đây là khác biệt rất lớn.

Một quốc gia hiện đại KHÔNG thể tiếp tục vận hành bằng:

- hồ sơ photo công chứng;

- xác minh thủ công;

- dữ liệu phân mảnh;

>> quy trình phụ thuộc quá nhiều vào giấy tờ vật lý.

Bởi càng phụ thuộc giấy tờ, chi phí xã hội càng lớn:

- thời gian;

- nhân lực;

- xác minh;

- rủi ro;

>> và cả cơ hội phát sinh tiêu cực.

Vì vậy, nếu nhìn đủ sâu, có thể thấy văn bản này không chỉ phục vụ cải cách thủ tục hành chính.

Nó là một phần trong quá trình “tái thiết hạ tầng vận hành quốc gia” dựa trên dữ liệu số.

[8] ĐIỀU THỊ TRƯỜNG CẦN CHUẨN BỊ

Quá trình này chắc chắn sẽ không diễn ra hoàn hảo ngay lập tức.

Sẽ còn:

- độ trễ dữ liệu;

- chênh lệch giữa các địa phương;

- dữ liệu lịch sử chưa đồng bộ;

- áp lực chuyển đổi bộ máy;

- yêu cầu rất cao về bảo mật và an ninh thông tin.

>>> Nhưng hướng đi đã rất rõ.

Thị trường đất đai Việt Nam đang bước vào giai đoạn mà:

dữ liệu sẽ trở thành một phần của giá trị tài sản.

Những người đi trước sẽ không chỉ quan tâm:

“mảnh đất ở đâu?”

Mà sẽ quan tâm thêm:

“dữ liệu của mảnh đất đó đang tồn tại như thế nào trong hệ thống quốc gia?”

Đó mới là thay đổi lớn nhất phía sau văn bản tưởng như rất kỹ thuật này.

Anh chị đọc kỹ bài viết tới đây, mình tin chắc rằng anh chị đã và đang chuẩn hướng trên con đường là một nhà đầu tư rất chuyên nghiệp và khác biệt với số đông.

Nếu thấy bài viết hữu ích có giá trị, anh chị hãy lưu lại đọc kỹ hơn và follow like share giúp lan toả tới cộng đồng và cũng là giúp mình thêm động lực ra những bài viết chất lượng tiếp theo. Trân trọng cảm ơn!

Ps: mong nhận được thêm comment của anh chị để mình tham khảo thêm góc nhìn trong những bài tiếp theo.

#trancongthuy

#hoachdinhchienluocphaply

#phattriennguonlucdiemvungdat

Cần tư vấn pháp lý cho dự án đất đai, farmstay của bạn? Trao đổi trực tiếp với Ths. Trần Công Thuỷ.