Cuộc chơi lớn sắp mở ra trên đất nông nghiệp?

Một trong những nội dung được nhiều người quan tâm trong Dự thảo sửa đổi Luật Đất đai lần này là Điều 218 về “Sử dụng đất kết hợp đa mục đích”.

Nếu chỉ nhìn dưới góc độ kỹ thuật pháp lý, đây có thể được xem là một điều luật nhằm bổ sung cơ chế quản lý và mở rộng khả năng sử dụng đất linh hoạt hơn. Tuy nhiên, nếu nhìn ở góc độ chiến lược phát triển kinh tế quốc gia, Điều 218 có thể mang ý nghĩa lớn hơn rất nhiều: mở ra tư duy mới trong khai thác nguồn lực đất nông nghiệp của Việt Nam.

Đây là vấn đề cần được nhìn trong bối cảnh cạnh tranh khu vực, chứ không còn là câu chuyện riêng của thị trường bất động sản nội địa.

Trong nhiều năm qua, các quốc gia như Thái Lan, Indonesia, Trung Quốc hay Malaysia đã đi trước Việt Nam khá xa trong việc khai thác giá trị kinh tế tổng hợp từ đất nông nghiệp. Họ không chỉ phát triển sản xuất nông nghiệp đơn thuần mà đã từng bước hình thành cả một hệ sinh thái kinh tế trên nền tảng đất nông nghiệp, bao gồm du lịch nông nghiệp, farmstay, wellness retreat, healing, nghỉ dưỡng sinh thái, nông nghiệp công nghệ cao, trải nghiệm văn hóa bản địa, sản phẩm địa phương và kinh tế cộng đồng.

Điều đáng chú ý là những mô hình này không chỉ tạo doanh thu nội địa mà còn hút lượng lớn “ngoại tệ xanh” thông qua du lịch, dịch vụ trải nghiệm, tiêu dùng xanh và xu hướng sống bền vững đang gia tăng trên toàn cầu.

Trong khi đó, Việt Nam thực tế đang sở hữu nguồn lực đất nông nghiệp rất lớn, chiếm hơn 80% diện tích đất tự nhiên. Đây là lợi thế mà không nhiều quốc gia trong khu vực có được đồng thời ở quy mô, khí hậu và mức độ đa dạng sinh thái như Việt Nam.

Chúng ta có địa hình phong phú, cảnh quan đẹp, khí hậu trải dài nhiều vùng sinh thái, văn hóa vùng miền sâu sắc, ẩm thực mạnh, làng nghề dày đặc và tài nguyên trải nghiệm rất giàu tiềm năng. Tuy nhiên, trong thời gian dài, không ít vùng đất vẫn bị bó hẹp trong tư duy khai thác cũ: sản xuất nông nghiệp thô, chờ tăng giá đất, hoặc chờ chuyển đổi sang đất ở.

Đó chính là điểm nghẽn rất lớn.

Bởi trong cuộc cạnh tranh mới, giá trị của đất sẽ không còn nằm chủ yếu ở việc chuyển đổi mục đích sử dụng, mà nằm ở khả năng tạo ra nhiều lớp giá trị kinh tế trên cùng một không gian đất đai.

Quốc gia nào tạo được môi trường pháp lý đủ linh hoạt để phát triển các mô hình đa giá trị, đa trải nghiệm và đa dòng doanh thu trên đất nông nghiệp, quốc gia đó sẽ có lợi thế lớn hơn trong việc thu hút dòng tiền, khách du lịch, nhà đầu tư và xu hướng tiêu dùng xanh của thế giới.

Vì vậy, Điều 218 không nên chỉ được nhìn như việc “cho phép kết hợp thêm công năng trên đất”. Điều quan trọng hơn là tư duy chính sách phía sau điều luật này: mở rộng không gian sáng tạo cho kinh tế tư nhân trong khai thác nguồn lực đất nông nghiệp.

Nếu được thiết kế với tư duy phát triển dài hạn, đây có thể là nền tảng để hình thành nhiều mô hình kinh tế mới như farmstay, retreat healing, du lịch nông nghiệp, giáo dục trải nghiệm, nông nghiệp công nghệ cao, kinh tế xanh, không gian văn hóa bản địa, trung tâm chăm sóc sức khỏe gắn với thiên nhiên và các hệ sinh thái sống chậm.

Đó cũng là xu hướng mà thế giới đang dịch chuyển mạnh trong nhiều năm gần đây.

Cuộc cạnh tranh trong tương lai có thể sẽ không còn là cuộc cạnh tranh bằng bê tông, mật độ xây dựng hay tốc độ đô thị hóa đơn thuần, mà sẽ là cuộc cạnh tranh về trải nghiệm, bản sắc, chất lượng môi trường sống và khả năng vận hành bền vững giá trị trên đất.

Một quốc gia có hơn 80% diện tích là đất nông nghiệp, nếu chỉ nhìn đất dưới góc độ phân lô, chuyển đổi và gia tăng giá trị ngắn hạn, thì đó sẽ là sự lãng phí rất lớn về nguồn lực phát triển.

Muốn thu hút được dòng tiền xanh của thế giới, Việt Nam cần mở ra không gian pháp lý đủ rộng cho những mô hình kinh tế xanh, kinh tế trải nghiệm và kinh tế bản địa phát triển một cách bài bản, minh bạch và dài hạn.

Có thể nói, Điều 218 lần này không đơn thuần chỉ là sửa đổi một điều luật kỹ thuật, mà sâu xa hơn là tín hiệu cho thấy tư duy khai thác nguồn lực đất nông nghiệp của Việt Nam đang bắt đầu bước sang một giai đoạn mới.

Follow Trần Công Thủy để theo dõi các phân tích chuyên sâu về chiến lược pháp lý, nguồn lực đất đai và những xu hướng có thể làm thay đổi cấu trúc phát triển kinh tế đất nông nghiệp tại Việt Nam trong giai đoạn tới.

@nêu bật

#vietnamquocgiadulichnongnghiep

#sudungdatkethopdamucdich

#trancongthuy

#nhahoachdinhphaplychienluoc

#phattriennguonlucdat

Cần tư vấn pháp lý cho dự án đất đai, farmstay của bạn? Trao đổi trực tiếp với Ths. Trần Công Thuỷ.