Chính sách có thể giải phóng hàng triệu ha đất nông nghiệp nhưng đang bị tắc

NHƯNG ĐANG BỊ TẮC

CẦN MỘT CÁCH LÀM ĐÚNG CẤU TRÚC ĐỂ KÍCH HOẠT NGUỒN LỰC ĐẤT NÔNG NGHIỆP

1. Từ một nghị quyết hành động đến một yêu cầu thực thi cụ thể

Nghị quyết 85/NQ-CP năm 2026 của Chính phủ về phát triển nông nghiệp, nông dân, nông thôn có một đặc điểm khác với nhiều văn bản trước đây: không dừng ở định hướng, mà đi thẳng vào tổ chức thực hiện với phân công, tiến độ và trách nhiệm cụ thể.

Điều này đặt ra một yêu cầu rõ ràng đối với hệ thống địa phương: không chỉ hiểu đúng chính sách, mà phải triển khai được chính sách.

Trong tổng thể các nội dung của Nghị quyết, phát triển nông nghiệp đa giá trị, nông thôn đa chức năng là một trục xuyên suốt. Và để hiện thực hóa trục này, không có công cụ nào trực tiếp hơn việc tổ chức lại cách sử dụng đất nông nghiệp theo hướng kết hợp đa mục đích.

Có thể nói ngắn gọn:

Nghị quyết đã mở đường. Vấn đề còn lại là cách đi.

2. Hành lang pháp lý đã có, nhưng hệ thống thực thi chưa theo kịp

Đến thời điểm hiện nay, có thể khẳng định rằng chính sách đất kết hợp đa mục đích không còn là khoảng trống pháp lý.

- Luật Đất đai 2024 đã ghi nhận nguyên tắc sử dụng đất kết hợp

- Các văn bản nghị định, quyết định đã cụ thể hóa

- Thủ tục hành chính đã được tích hợp lên hệ thống dịch vụ công

Nói cách khác, về phương diện thể chế, điều kiện cần đã đủ.

Tuy nhiên, thực tiễn triển khai tại nhiều địa phương lại cho thấy một bức tranh khác:

- Hồ sơ rất ít được tiếp nhận

- Cán bộ xử lý còn lúng túng

- Người dân và nhà đầu tư không rõ phải bắt đầu từ đâu

Điều đáng lưu ý là những vướng mắc này không xuất phát từ quy định, mà từ cách tổ chức thực hiện. Chính xác hơn, hệ thống đang gặp một lỗi mang tính cấu trúc: chưa tách bạch được các lớp pháp lý trong một mô hình đa mục đích.

3. Cần nhìn đúng bản chất: đất đa mục đích là một cấu trúc pháp lý nhiều tầng

Một điểm cần được nhận thức lại một cách căn bản: mô hình sử dụng đất kết hợp đa mục đích không phải là một “trường hợp đặc biệt” cần xử lý tổng hợp, mà là một cấu trúc gồm nhiều tầng pháp lý độc lập.

Ít nhất có thể phân tách thành ba tầng:

+ Thứ nhất, tầng pháp lý về đất đai.

Đây là tầng nền tảng, xác định việc một thửa đất có được phép sử dụng theo hướng kết hợp hay không. Nội dung thẩm định tập trung vào quy hoạch, hiện trạng, khả năng đáp ứng các điều kiện sử dụng đất và mức độ phù hợp của phương án đề xuất. Kết quả của tầng này phải là một văn bản chấp thuận phương án sử dụng đất.

+ Thứ hai, tầng pháp lý về công trình và hạ tầng kỹ thuật.

Sau khi đã có chấp thuận về đất, mới phát sinh nhu cầu xây dựng. Khi đó, các quy định về xây dựng, phòng cháy chữa cháy, môi trường, hạ tầng kỹ thuật được áp dụng. Đây là tầng kiểm soát cách thức tổ chức không gian vật lý trên đất.

+ Thứ ba, tầng pháp lý về mô hình kinh doanh.

Đây là tầng vận hành, gắn với các điều kiện kinh doanh cụ thể như lưu trú, du lịch, dịch vụ, giáo dục trải nghiệm. Tầng này không quyết định việc có được phép sử dụng đất hay không, mà điều chỉnh hoạt động trong quá trình khai thác.

Điểm mấu chốt nằm ở chỗ: ba tầng này không chỉ khác nhau về nội dung, mà còn khác nhau về thời điểm áp dụng và cơ quan quản lý.

4. Sai lệch phổ biến: gom ba tầng vào một quy trình thẩm định

Trong thực tế, nhiều địa phương đang xử lý hồ sơ theo hướng ngược lại với cấu trúc nêu trên.

Khi tiếp nhận một đề xuất sử dụng đất đa mục đích, cơ quan xử lý thường yêu cầu:

- Phải có phương án kinh doanh chi tiết

- Phải xác định cụ thể công trình dự kiến xây dựng

- Thậm chí xem xét cả điều kiện vận hành ngay từ đầu

Cách tiếp cận này dẫn đến một hệ quả tất yếu:

>> Không có cơ quan nào đủ thẩm quyền để kết luận toàn bộ hồ sơ.

>> Không có tiêu chí nào đủ rõ để ra quyết định.

>>> Và vì vậy, hồ sơ bị kéo dài hoặc dừng lại.

“Vấn đề ở đây không phải là thận trọng, mà là sai về cấu trúc xử lý.”

5. Đề xuất cách làm: tách quy trình theo đúng cấu trúc pháp lý

Để triển khai hiệu quả chính sách trong bối cảnh Nghị quyết 85 đã có kế hoạch hành động rất rõ, cần thiết kế lại quy trình theo hướng phân tầng.

+ Bước thứ nhất: thẩm định và chấp thuận phương án sử dụng đất.

Cơ quan quản lý đất đai là đầu mối. Nội dung xem xét chỉ giới hạn ở yếu tố đất: có phù hợp quy hoạch không, có đáp ứng điều kiện sử dụng kết hợp không, phạm vi và mức độ đến đâu. Không yêu cầu chi tiết công trình, không yêu cầu mô hình kinh doanh hoàn chỉnh. Kết quả là văn bản chấp thuận phương án sử dụng đất.

+ Bước thứ hai: thẩm định công trình và hạ tầng.

Sau khi đã có chấp thuận về đất, chủ sử dụng đất lập hồ sơ xây dựng theo quy định. Các cơ quan chuyên ngành thẩm định phần kỹ thuật, với nguyên tắc công trình phải phục vụ phương án sử dụng đất đã được phê duyệt, không làm thay đổi bản chất sử dụng.

+ Bước thứ ba: quản lý hoạt động theo cơ chế hậu kiểm.

Khi mô hình đi vào vận hành, các cơ quan chuyên ngành thực hiện kiểm tra điều kiện kinh doanh theo lĩnh vực quản lý. Không biến các điều kiện này thành rào cản đầu vào của bước chấp thuận đất.

Cách làm này không tạo ra quy định mới, mà chỉ đặt lại đúng thứ tự của các quy định đã có.

6. Ý nghĩa trong bối cảnh Nghị quyết 85/NQ-CP

Cách tiếp cận phân tầng không chỉ là một giải pháp kỹ thuật, mà phù hợp trực tiếp với tinh thần của Nghị quyết 85.

+ Thứ nhất, phù hợp với yêu cầu phân cấp, phân quyền. Mỗi cấp, mỗi cơ quan thực hiện đúng phần việc của mình, không chồng lấn.

+ Thứ hai, giảm áp lực và rủi ro cho cán bộ thực thi. Khi phạm vi thẩm định được xác định rõ, việc ra quyết định trở nên khả thi hơn.

+ Thứ ba, rút ngắn thời gian xử lý hồ sơ và tạo tín hiệu rõ ràng cho thị trường. Nhà đầu tư và người dân biết mình phải đi theo trình tự nào.

+ Thứ tư, tạo không gian cho đổi mới mô hình kinh doanh. Khi không bị “đóng khung” từ đầu, các mô hình có thể phát triển linh hoạt hơn, phù hợp với nhu cầu thực tế.

7. Một vấn đề rộng hơn: từ quản lý hồ sơ sang thiết kế hệ thống

Nếu nhìn rộng ra, câu chuyện đất đa mục đích không chỉ là xử lý một loại hồ sơ mới. Đây là bước chuyển từ mô hình quản lý đất đơn mục đích sang đa mục đích.

Trong mô hình cũ, mỗi thửa đất gắn với một chức năng tương đối cố định.

Trong mô hình mới, một thửa đất có thể tạo ra nhiều lớp giá trị đồng thời.

Sự chuyển đổi này đòi hỏi hệ thống quản lý cũng phải thay đổi tương ứng. Không thể tiếp tục cách làm “xem xét từng việc” mà cần một cách tiếp cận mang tính thiết kế hệ thống, trong đó phân tầng pháp lý là một nguyên tắc cơ bản.

8. Tóm lại vấn đề

Nghị quyết 85/NQ-CP đã cung cấp một khung hành động đầy đủ cho phát triển nông nghiệp, nông thôn trong giai đoạn mới. Trong khung đó, đất đa mục đích là một công cụ quan trọng để chuyển hóa đất nông nghiệp từ tư liệu sản xuất đơn thuần thành nguồn lực phát triển đa giá trị.

Vấn đề hiện nay không nằm ở chỗ thiếu quy định, mà ở chỗ cách tổ chức thực hiện chưa phù hợp với bản chất của chính sách.

Khi nhận diện đúng cấu trúc ba tầng pháp lý và tổ chức lại quy trình theo từng tầng, điểm nghẽn hiện nay có thể được tháo gỡ.

Và khi đó, chính sách sẽ không còn nằm trên giấy, mà trở thành một dòng chảy thực sự trong phát triển kinh tế nông thôn.

Quý anh chị thấy bài viết hữu ích, vui lòng để lại một like, share hay comment giúp mình điều chỉnh hay bổ sung trong những bài viết tiếp theo. Xin cảm ơn!

~~~

#baivietnhacovan

#trancongthuy

#nhachienluocphaply

#datkethopducdich

#phattriennguonlucdat

Địa điểm: Hà Nội (21.0275, 105.846)

Địa chỉ: Hà Nội

🔴 SERIES 2: #07. CHÍNH SÁCH CÓ THỂ GIẢI PHÓNG HÀNG TRIỆU HA ĐẤT NÔNG NGHIỆP

NHƯNG ĐANG BỊ TẮC

CẦN MỘT CÁCH LÀM ĐÚNG CẤU TRÚC ĐỂ KÍCH HOẠT NGUỒN LỰC ĐẤT NÔNG NGHIỆP

1. Từ một nghị quyết hành động đến một yêu cầu thực thi cụ thể

Nghị quyết 85/NQ-CP năm 2026 của Chính phủ về phát triển nông nghiệp, nông dân, nông thôn có một đặc điểm khác với nhiều văn bản trước đây: không dừng ở định hướng, mà đi thẳng vào tổ chức thực hiện với phân công, tiến độ và trách nhiệm cụ thể.

Điều này đặt ra một yêu cầu rõ ràng đối với hệ thống địa phương: không chỉ hiểu đúng chính sách, mà phải triển khai được chính sách.

Trong tổng thể các nội dung của Nghị quyết, phát triển nông nghiệp đa giá trị, nông thôn đa chức năng là một trục xuyên suốt. Và để hiện thực hóa trục này, không có công cụ nào trực tiếp hơn việc tổ chức lại cách sử dụng đất nông nghiệp theo hướng kết hợp đa mục đích.

Có thể nói ngắn gọn:

Nghị quyết đã mở đường. Vấn đề còn lại là cách đi.

2. Hành lang pháp lý đã có, nhưng hệ thống thực thi chưa theo kịp

Đến thời điểm hiện nay, có thể khẳng định rằng chính sách đất kết hợp đa mục đích không còn là khoảng trống pháp lý.

- Luật Đất đai 2024 đã ghi nhận nguyên tắc sử dụng đất kết hợp

- Các văn bản nghị định, quyết định đã cụ thể hóa

- Thủ tục hành chính đã được tích hợp lên hệ thống dịch vụ công

Nói cách khác, về phương diện thể chế, điều kiện cần đã đủ.

Tuy nhiên, thực tiễn triển khai tại nhiều địa phương lại cho thấy một bức tranh khác:

- Hồ sơ rất ít được tiếp nhận

- Cán bộ xử lý còn lúng túng

- Người dân và nhà đầu tư không rõ phải bắt đầu từ đâu

Điều đáng lưu ý là những vướng mắc này không xuất phát từ quy định, mà từ cách tổ chức thực hiện. Chính xác hơn, hệ thống đang gặp một lỗi mang tính cấu trúc: chưa tách bạch được các lớp pháp lý trong một mô hình đa mục đích.

3. Cần nhìn đúng bản chất: đất đa mục đích là một cấu trúc pháp lý nhiều tầng

Một điểm cần được nhận thức lại một cách căn bản: mô hình sử dụng đất kết hợp đa mục đích không phải là một “trường hợp đặc biệt” cần xử lý tổng hợp, mà là một cấu trúc gồm nhiều tầng pháp lý độc lập.

Ít nhất có thể phân tách thành ba tầng:

+ Thứ nhất, tầng pháp lý về đất đai.

Đây là tầng nền tảng, xác định việc một thửa đất có được phép sử dụng theo hướng kết hợp hay không. Nội dung thẩm định tập trung vào quy hoạch, hiện trạng, khả năng đáp ứng các điều kiện sử dụng đất và mức độ phù hợp của phương án đề xuất. Kết quả của tầng này phải là một văn bản chấp thuận phương án sử dụng đất.

+ Thứ hai, tầng pháp lý về công trình và hạ tầng kỹ thuật.

Sau khi đã có chấp thuận về đất, mới phát sinh nhu cầu xây dựng. Khi đó, các quy định về xây dựng, phòng cháy chữa cháy, môi trường, hạ tầng kỹ thuật được áp dụng. Đây là tầng kiểm soát cách thức tổ chức không gian vật lý trên đất.

+ Thứ ba, tầng pháp lý về mô hình kinh doanh.

Đây là tầng vận hành, gắn với các điều kiện kinh doanh cụ thể như lưu trú, du lịch, dịch vụ, giáo dục trải nghiệm. Tầng này không quyết định việc có được phép sử dụng đất hay không, mà điều chỉnh hoạt động trong quá trình khai thác.

Điểm mấu chốt nằm ở chỗ: ba tầng này không chỉ khác nhau về nội dung, mà còn khác nhau về thời điểm áp dụng và cơ quan quản lý.

4. Sai lệch phổ biến: gom ba tầng vào một quy trình thẩm định

Trong thực tế, nhiều địa phương đang xử lý hồ sơ theo hướng ngược lại với cấu trúc nêu trên.

Khi tiếp nhận một đề xuất sử dụng đất đa mục đích, cơ quan xử lý thường yêu cầu:

- Phải có phương án kinh doanh chi tiết

- Phải xác định cụ thể công trình dự kiến xây dựng

- Thậm chí xem xét cả điều kiện vận hành ngay từ đầu

Cách tiếp cận này dẫn đến một hệ quả tất yếu:

>> Không có cơ quan nào đủ thẩm quyền để kết luận toàn bộ hồ sơ.

>> Không có tiêu chí nào đủ rõ để ra quyết định.

>>> Và vì vậy, hồ sơ bị kéo dài hoặc dừng lại.

“Vấn đề ở đây không phải là thận trọng, mà là sai về cấu trúc xử lý.”

5. Đề xuất cách làm: tách quy trình theo đúng cấu trúc pháp lý

Để triển khai hiệu quả chính sách trong bối cảnh Nghị quyết 85 đã có kế hoạch hành động rất rõ, cần thiết kế lại quy trình theo hướng phân tầng.

+ Bước thứ nhất: thẩm định và chấp thuận phương án sử dụng đất.

Cơ quan quản lý đất đai là đầu mối. Nội dung xem xét chỉ giới hạn ở yếu tố đất: có phù hợp quy hoạch không, có đáp ứng điều kiện sử dụng kết hợp không, phạm vi và mức độ đến đâu. Không yêu cầu chi tiết công trình, không yêu cầu mô hình kinh doanh hoàn chỉnh. Kết quả là văn bản chấp thuận phương án sử dụng đất.

+ Bước thứ hai: thẩm định công trình và hạ tầng.

Sau khi đã có chấp thuận về đất, chủ sử dụng đất lập hồ sơ xây dựng theo quy định. Các cơ quan chuyên ngành thẩm định phần kỹ thuật, với nguyên tắc công trình phải phục vụ phương án sử dụng đất đã được phê duyệt, không làm thay đổi bản chất sử dụng.

+ Bước thứ ba: quản lý hoạt động theo cơ chế hậu kiểm.

Khi mô hình đi vào vận hành, các cơ quan chuyên ngành thực hiện kiểm tra điều kiện kinh doanh theo lĩnh vực quản lý. Không biến các điều kiện này thành rào cản đầu vào của bước chấp thuận đất.

Cách làm này không tạo ra quy định mới, mà chỉ đặt lại đúng thứ tự của các quy định đã có.

6. Ý nghĩa trong bối cảnh Nghị quyết 85/NQ-CP

Cách tiếp cận phân tầng không chỉ là một giải pháp kỹ thuật, mà phù hợp trực tiếp với tinh thần của Nghị quyết 85.

+ Thứ nhất, phù hợp với yêu cầu phân cấp, phân quyền. Mỗi cấp, mỗi cơ quan thực hiện đúng phần việc của mình, không chồng lấn.

+ Thứ hai, giảm áp lực và rủi ro cho cán bộ thực thi. Khi phạm vi thẩm định được xác định rõ, việc ra quyết định trở nên khả thi hơn.

+ Thứ ba, rút ngắn thời gian xử lý hồ sơ và tạo tín hiệu rõ ràng cho thị trường. Nhà đầu tư và người dân biết mình phải đi theo trình tự nào.

+ Thứ tư, tạo không gian cho đổi mới mô hình kinh doanh. Khi không bị “đóng khung” từ đầu, các mô hình có thể phát triển linh hoạt hơn, phù hợp với nhu cầu thực tế.

7. Một vấn đề rộng hơn: từ quản lý hồ sơ sang thiết kế hệ thống

Nếu nhìn rộng ra, câu chuyện đất đa mục đích không chỉ là xử lý một loại hồ sơ mới. Đây là bước chuyển từ mô hình quản lý đất đơn mục đích sang đa mục đích.

Trong mô hình cũ, mỗi thửa đất gắn với một chức năng tương đối cố định.

Trong mô hình mới, một thửa đất có thể tạo ra nhiều lớp giá trị đồng thời.

Sự chuyển đổi này đòi hỏi hệ thống quản lý cũng phải thay đổi tương ứng. Không thể tiếp tục cách làm “xem xét từng việc” mà cần một cách tiếp cận mang tính thiết kế hệ thống, trong đó phân tầng pháp lý là một nguyên tắc cơ bản.

8. Tóm lại vấn đề

Nghị quyết 85/NQ-CP đã cung cấp một khung hành động đầy đủ cho phát triển nông nghiệp, nông thôn trong giai đoạn mới. Trong khung đó, đất đa mục đích là một công cụ quan trọng để chuyển hóa đất nông nghiệp từ tư liệu sản xuất đơn thuần thành nguồn lực phát triển đa giá trị.

Vấn đề hiện nay không nằm ở chỗ thiếu quy định, mà ở chỗ cách tổ chức thực hiện chưa phù hợp với bản chất của chính sách.

Khi nhận diện đúng cấu trúc ba tầng pháp lý và tổ chức lại quy trình theo từng tầng, điểm nghẽn hiện nay có thể được tháo gỡ.

Và khi đó, chính sách sẽ không còn nằm trên giấy, mà trở thành một dòng chảy thực sự trong phát triển kinh tế nông thôn.

Quý anh chị thấy bài viết hữu ích, vui lòng để lại một like, share hay comment giúp mình điều chỉnh hay bổ sung trong những bài viết tiếp theo. Xin cảm ơn!

~~~

#baivietnhacovan

#trancongthuy

#nhachienluocphaply

#datkethopducdich

#phattriennguonlucdat

Cần tư vấn pháp lý cho dự án đất đai, farmstay của bạn? Trao đổi trực tiếp với Ths. Trần Công Thuỷ.