5 thay đổi lớn về tiền đất đai theo Nghị định 291/2025/NĐ-CP

05 Thay Đổi Lớn Về Tiền Đất Đai Ảnh Hưởng Trực Tiếp Đến Người Dân và Doanh Nghiệp

(Nghị Định 291/2025/ND-CP hiệu lực ngày 06/11/2025)

Pháp luật đất đai tại Việt Nam, với hệ thống văn bản phức tạp và liên tục cập nhật, luôn là một thách thức đối với việc theo dõi của người dân và doanh nghiệp. Trong bối cảnh đó, việc Chính phủ ban hành Nghị định số 291/2025/NĐ-CP được xem là một động thái lập pháp quan trọng, sửa đổi trực tiếp những quy định cốt lõi về tài chính đất đai. Bài viết này sẽ đi sâu phân tích 5 thay đổi mang tính bước ngoặt, có tác động mạnh mẽ nhất đến quyền lợi và nghĩa vụ tài chính của cá nhân cũng như các tổ chức.

1. Tin Vui Cho Người Sử Dụng Đất: Giảm Gần 1/3 Mức Thu Nộp Bổ Sung

Một trong những điều chỉnh đáng chú ý nhất tại Nghị định 291 là việc giảm mức thu nộp bổ sung đối với tiền sử dụng đất và tiền thuê đất. Cần làm rõ, khoản tiền này phát sinh khi có sự chậm trễ trong việc xác định nghĩa vụ tài chính cuối cùng sau thời điểm Nhà nước đã bàn giao đất trên thực địa – một thực trạng thường bắt nguồn từ các vướng mắc thủ tục hành chính. Trước đây, theo Nghị định 103 (tại Khoản 2 Điều 50 và Khoản 9 Điều 51), người sử dụng đất phải chịu mức thu bổ sung lên tới 5,4%/năm cho khoảng thời gian chờ đợi này.

Nay, Nghị định 291 đã chính thức điều chỉnh, hạ mức thu này xuống chỉ còn 3,6%/năm.

Đây không chỉ là một tin vui đơn thuần. Thay đổi này là sự thừa nhận và điều chỉnh cần thiết nhằm giảm bớt gánh nặng tài chính bất hợp lý đặt lên vai người dân và doanh nghiệp do những chậm trễ của hệ thống mà họ không kiểm soát được. Việc giảm gần 1/3 mức thu này giúp giảm chi phí vốn và tạo điều kiện kinh doanh thuận lợi hơn.

2. Chính Sách Nhân Văn Mới: Giảm 50% Tiền Sử Dụng Đất Cho Hộ Dân Bị Thu Hồi Đất

Nghị định 291 đã thể hiện rõ tính nhân văn khi bổ sung một đối tượng hoàn toàn mới vào diện được hưởng chính sách giảm 50% tiền sử dụng đất. Cụ thể, đó là "hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất gắn liền với nhà ở phải di chuyển chỗ ở mà không đủ điều kiện được bồi thường về đất ở và không có chỗ ở nào khác trong địa bàn đơn vị hành chính cấp xã nơi có đất bị thu hồi."

Sự bổ sung này mang ý nghĩa lấp đầy một khoảng trống quan trọng trong lưới an sinh xã hội. Trước đây, nhóm đối tượng này, dù mất đi nơi ở duy nhất nhưng không đáp ứng các tiêu chí khắt khe để được bồi thường "đất đổi đất", thường rơi vào tình thế bấp bênh. Quy định mới là một sự can thiệp chính sách có mục tiêu, giúp ngăn chặn họ rơi qua các kẽ hở của khung pháp lý, tạo điều kiện để họ ổn định cuộc sống sau khi đất bị thu hồi.

3. "Siết" Ưu Đãi: Đất Xây Dựng Nhà Ở Thương Mại Không Còn Được Miễn, Giảm Tiền Sử Dụng Đất

Nếu Nghị định 103 trước đây chưa có quy định loại trừ rõ ràng, thì Nghị định 291 đã bổ sung một quy tắc mới mang tính định hướng chiến lược: "Không áp dụng miễn, giảm tiền sử dụng đất trong trường hợp... đất xây dựng nhà ở thương mại".

Đây là một sự thay đổi mang tính bước ngoặt, phản ánh một tư duy chính sách mới. Động thái này không chỉ nhằm tạo ra một sân chơi bình đẳng hơn và đảm bảo nguồn thu cho ngân sách, mà còn là công cụ điều tiết vĩ mô. Các nhà làm luật đang chủ động chuyển hướng dòng vốn ưu đãi của nhà nước ra khỏi thị trường bất động sản thương mại vốn thường xuyên nóng sốt, để tập trung nguồn lực cho các lĩnh vực ưu tiên khác như nhà ở xã hội, sản xuất công nghệ cao, hay nông nghiệp bền vững.

4. Doanh Nghiệp "Dễ Thở" Hơn Với Quy Định Khấu Trừ Chi Phí Bồi Thường

Nghị định 291 mang đến một cơ chế thuận lợi hơn đáng kể cho các chủ đầu tư dự án trong việc khấu trừ kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư (KPBTH). Theo sửa đổi tại Khoản 3 Điều 16 Nghị định 103, chi phí này sẽ được ưu tiên xử lý như sau:

• Ưu tiên 1: Khấu trừ vào tổng số tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất trả một lần cho cả thời gian thuê.

• Ưu tiên 2: Nếu còn dư, phần kinh phí chưa được trừ hết sẽ tiếp tục được khấu trừ vào tiền thuê đất trả tiền hằng năm.

Sự điều chỉnh này có tác động trực tiếp và mạnh mẽ đến dòng tiền của doanh nghiệp. Chi phí giải phóng mặt bằng thường là khoản chi tiền mặt lớn nhất và cấp bách nhất ở giai đoạn đầu. Việc cho phép cấn trừ toàn bộ chi phí này vào nghĩa vụ tài chính lớn nhất phải nộp giúp hạ thấp đáng kể rào cản vốn ban đầu, giải tỏa áp lực vốn lưu động và tăng cường khả năng tài chính cho giai đoạn đầu của dự án, qua đó có thể thúc đẩy tiến độ triển khai các dự án hạ tầng và bất động sản quy mô lớn.

5. Thu Hồi Tiền Miễn, Giảm Sai Đối Tượng: Cách Tính Mới Nghiêm Khắc Hơn

Để ngăn chặn việc lạm dụng chính sách ưu đãi, Nghị định 291 đã siết chặt quy định về việc thu hồi tiền miễn, giảm đã cấp sai đối tượng hoặc do sử dụng đất sai mục đích.

• Quy định cũ (Nghị định 103): Số tiền thu hồi được tính theo Bảng giá đất tại thời điểm Nhà nước giao đất.

• Quy định mới (Nghị định 291): Số tiền thu hồi sẽ được tính theo "chính sách và giá đất tại thời điểm tính tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật từng thời kỳ".

Sự thay đổi tưởng chừng nhỏ về câu chữ này lại tạo ra một tác động cực lớn. Việc tính toán dựa trên "Bảng giá đất" tại thời điểm giao đất trong quá khứ thường đồng nghĩa với việc hoàn trả một khoản tiền dựa trên khung giá đã lỗi thời và thấp hơn nhiều so với thực tế. Ngược lại, cách tính mới buộc người vi phạm phải hoàn trả một số tiền gần với giá trị thị trường hiện tại của đất đai, biến một khoản phạt mang tính tượng trưng thành một công cụ răn đe tài chính mạnh mẽ, đảm bảo các ưu đãi của Nhà nước được sử dụng đúng mục đích.

>>> Như vậy:

Nghị định 291/2025/NĐ-CP thể hiện rõ chính sách "cây gậy và củ cà rốt" của nhà làm luật. Một mặt, Nghị định đem lại những "củ cà rốt" ngọt ngào như giảm mức thu nộp bổ sung hay chính sách nhân văn cho các hộ dân bị thu hồi đất. Mặt khác, Nghị định cũng sử dụng "cây gậy" pháp lý với những quy định chặt chẽ hơn nhằm tăng cường kỷ luật thị trường, sự minh bạch và công bằng trong quản lý tài chính đất đai.

Câu hỏi đặt ra là: Liệu những điều chỉnh này có đủ sức tạo ra một thị trường đất đai minh bạch và bền vững hơn trong tương lai?

Cần tư vấn pháp lý cho dự án đất đai, farmstay của bạn? Trao đổi trực tiếp với Ths. Trần Công Thuỷ.